+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Договор аренды нежилого помещения с условием о праве выкупа

Правовые особенности аренды с правом выкупа

Договор аренды нежилого помещения с условием о праве выкупа

/ Квартира

Аренда с правом выкупа – довольно распространенный сегодня правой механизм, используемый при продаже недвижимости, земли, автомобилей и иного ценного имущества.

Оформление подобных договоров может стать выгодным и для приобретателя недвижимости, и для ее продавца.

Покупатель, который не может сделать единовременную выплату для выкупа квартиры, земли или иных недвижимых объектов, приобретает право использовать имущество для личных, коммерческих либо иных целей еще до момента выплаты полной покупной стоимости арендуемого имущества. Продавец, в свою очередь, получает стабильные арендные платежи до совершения сделки купли-продажи.

Конечно, аренда с правом выкупа имеет и определенные риски. К примеру, продавец может упустить определенную выгоду, связанную с ростом рыночных цен на отданную в аренду недвижимость.

Как показывает правоприменительная практика, многие граждане не разграничивают аренду с правом выкупа и лизинг, считая эти соглашения идентичными. Однако это не так, и каждый из указанных видов договоров имеет свою правовую специфику.

Главное различие названных соглашений состоит в том, что объектом аренды могут выступать любые имущественные ценности, а в лизинг передается лишь имущество, специально приобретенное для лизинговых операций и, соответственно, заранее согласованное со второй стороной сделки – лизингополучателем.

Исходя из правового механизма лизинговых соглашений, лизингодатель фактически выступает в правоотношении посредником между приобретателем имущества и его продавцом. Арендное соглашение, в отличие от лизинга, предполагает прямое взаимодействие сторон без каких-либо посреднических услуг.

К арендным соглашениям, предусматривающим право последующего выкупа, нельзя также отнести и договора рассрочки. Нормативные правила при рассрочке платежей запрещают продавцу имущества, когда приобретатель уже оплатил больше половины указанной стоимости, потребовать возврата имущества и расторжения сделки.

В случае рассматриваемого в статье арендного соглашения, допускающего право арендатора выкупить имущество, указанное нормативное правило не действует. Если, к примеру, покупатель недвижимости по завершении срока аренды не передал выкупную стоимость продавцу, последний на законных основаниях может требовать возврата своего имущества.

Оформление правоотношения

Оформление правовой документации об аренде имущественных ценностей и последующем их приобретении предполагает составление так называемого смешанного договора, включающего элементы арендного соглашения, и договора купли-продажи.

По арендному соглашению арендодатель обязан передать арендатору конкретное имущество (в частности, недвижимость) за устанавливаемую плату для временного владения и использования либо только для временного использования. Вместе с тем, стороны устанавливают в соглашении условие передачи арендатору собственнических прав на арендованные объекты недвижимости после выплаты их стоимости. Такой переход возможен:

  • по завершении арендного срока;
  • досрочно, когда арендатор преждевременно внес полную выкупную цену за арендуемую недвижимость.

Вопрос возможности досрочного выкупа решается по соглашению сторон.

И даже если в соглашении изначально не было прописано условие о досрочной выплате выкупной цены, стороны в любое время вправе оформить дополнительное соглашение, содержащее подобное договорное условие.

По соглашению арендатора и арендодателя также допустимо ранее заплаченную сумму арендной оплаты засчитать в счет выплаты согласованной сторонами выкупной стоимости имущества.

При оформлении смешанного соглашения требуется учитывать важный правовой нюанс, устанавливаемый правилами российского гражданского законодательства.

Договорная документация об аренде недвижимого объекта (иного имущества) должна составляться в форме, предусматриваемой законодателем для соглашения купли-продажи соответствующих имущественных ценностей.

Так, например, особые требования предъявляются к правовым соглашениям, по которым происходит возмездное отчуждение земли, жилья, иной недвижимости.

Арендное соглашение с правом выкупа, как и иные соглашения гражданско-правового характера, должно включать регламентированные законодателем существенные условия.

Соответственно, отсутствие названных условий в документе выступает достаточным основанием для признания впоследствии соглашения незаключенным.

В арендном договоре, предусматривающем возможность последующего выкупа объекта недвижимости, должны прописываться:

1) Сведения, позволяющие достоверно установить и идентифицировать передаваемое арендатору имущество как объект аренды, а именно:

  • адрес месторасположения недвижимости (иного имущества), передаваемого по соглашению в аренду;
  • наименование сдаваемого арендного объекта (к примеру, участок земли, жилое помещение либо часть нежилого объекта недвижимости);
  • инвентарный номер (кадастровый номер для земли);
  • функциональное назначение объекта арендных правоотношений (к примеру, нежилое помещение может быть складским, производственным, торговым, а участок земли – сельскохозяйственного, промышленного и иного назначения);
  • площадь объект недвижимости.

2) Размер платы за аренду соответствующего имущества.

3) Сведения о выкупной цене сдаваемого в аренду объекта.

Сторонам арендного соглашения недвижимости требуется учесть, что договор, оформляемый на срок более одного года, необходимо регистрировать в территориальном отделе Росреестра.

Если стороны по каким-то причинам не выполнили условие об обязательной регистрации правового соглашения, оно, согласно нормативным правилам, будет считаться незаключенным.

Отметим, что договорное условие о приоритетном праве арендатора на покупку арендуемой недвижимости не считается условием о праве ее выкупа, и в указанной ситуации речь идет о другом правоотношении. Поэтому юристы рекомендуют правильно формулировать все пункты и положения арендного договора.

Выплата покупной цены имущества

Исходя из существующей на сегодняшний день практики, арендные соглашения с правом выкупа, как правило, оформляются по двум схемам, которые определяют порядок выплаты выкупной стоимости недвижимости:

  1. Арендатор платит сумму выкупной стоимости недвижимости (иных имущественных ценностей) равномерно в течение всего периода арендных отношений вместе с арендной платой. Однако названные платежи, с точки зрения финансового учета, разделяются между собой и учитываются по отдельности.
  2. Арендатор платит арендодателю только согласованные арендные выплаты. А по завершении сроков арендных правоотношений стороны оформляют дополнительное соглашение, посвященное тому, что часть арендной платы, уплаченной в период действия договора, засчитывается в счет окончательной выкупной стоимости.

Особенности аренды земли с правом выкупа

К соглашениям аренды земли, включающим условие о последующем выкупе, в целом применяются общие нормативные правила, регламентирующие названные правоотношения.

Прежде всего, законодатель требует, чтобы в рассматриваемом договоре соблюдались все установленные требования к соглашениям купли-продажи участков земли.

Для арендного соглашения с правом выкупа участка земли также обязательна письменная форма и государственная регистрация при сроке действия арендных отношений земли более года.

В договоре должны указываться все существенные условия соглашений по продаже земли, а именно предмет и цена соглашения.

Вместе с тем, когда речь идет об участке земли, имеются и определенные правовые нюансы, разъясненные в правоприменительной практике:

  • Если арендуемый участок земли не прошел кадастровый государственный учет, включенное в текст договора условия о выкупе земли будет недействительным, поскольку для возмездного отчуждения участков нормативное требование об обязательном кадастровом учете должно быть выполнено.
  • Продавец земли (арендодатель), оформляя аренду с правом выкупа, обязан предоставить арендатору имеющиеся у него сведения об обременениях передаваемого в аренду участка и ограничениях по его использованию. Когда арендатор, предоставляющий право выкупа, сообщил заведомо ложные сведения о названных обременениях или других важных обстоятельствах, которые могли повлиять на решение о покупке участка (к примеру, о наличии разрешения на застройку или сервитута), приобретатель земли вправе требовать снижения стоимости участка либо расторжения арендного соглашения с правом выкупа и возмещения убытков. Соответственно, добросовестному продавцу (арендодателю) требуется письменно проинформировать покупателя (арендатора) об имеющихся обременениях и важных характеристиках передаваемого участка земли. Желательно, прописать указанные сведения прямо в тексте арендного соглашения.
  • Земля может сдаваться в аренду с учетом ее целевого назначения.
  • Еще на один правовой нюанс арендного договора с правом выкупа земли обратил внимание ВАС РФ. Приобретатель участка (бывший арендатор) до проведения регистрационной процедуры не считается плательщиком земельного налога, поэтому он должен, согласно ст. 1102 ГК РФ (пункт 1) возместить продавцу земли (то есть бывшему арендодателю) затраты на оплату этого налога. Только тогда будет считаться, что покупатель выполнил обязательства по договору.

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/arenda-s-pravom-vykupa.html

Что такое аренда с правом выкупа: правила оформления

Договор аренды нежилого помещения с условием о праве выкупа

Аренда с правом выкупа недвижимости является довольно распространенной ситуацией при продаже ценного имущества, включая квартиры, дома, землю, автомобили и другие объекты.

Такие сделки выгодны для обоих сторон: покупатель, не имея полной суммы, получает право использовать объект для личных либо иных целей до выплаты всей стоимости арендуемой недвижимости, а продавцу поступают постоянные платежи до передачи право собственности.

Понятие аренды помещения с последующим выкупом

Арендные отношения с правом приобретения недвижимости предполагают её использование в определенных целях и дальнейший переход правомочий хозяина к новому владельцу. Причем происходит это по окончании периода действия соглашения о найме либо до его истечения при внесении покупателем всей суммы выкупа за помещение.

В ситуации, когда условие об оплате стоимости арендованного имущества не определено договоренностями сторон, оно может предусматриваться дополнительным документом между участниками правоотношений, которые вправе договориться о зачете ранее уплаченных взносов в счет выкупной цены недвижимости.

Преимуществами этого вида сделок считаются:

  • Продажа недвижимого имущества по повышенной цене;
  • Переход правомочий собственника после полной выплаты всей стоимости;
  • Возможность использовать помещение до его полной покупки;
  • Не привлекать кредитные средства;
  • Отказаться от выкупа объекта в любой момент.

Проведение такой процедуры имеет свои недостатки для обоих сторон. Это:

  • До полной передачи прав, помещение является собственностью продавца, который вправе совершать с ней любые операции, в том числе, оформить его как залоговое имущество для получения займа;
  • Остается риск расторжения договоренностей на любом этапе и отказ в возвращении денежных средств;
  • В случае смерти владельца договоренностей придется достигать с его наследниками;
  • Остается риск упущенной прибыли, если за период расчетов цена имущества увеличится;
  • Объект может быть использован не по назначению.

Необходимо учитывать возможные риски и заранее их предусмотреть при совершении процедуры.

Отличие от лизинга/ рассрочки

Несомненно, эти договора имеют общие черты, что и приводит к путанице. К тому же лизинг иногда называют финансовым наймом. Различаются они тем, что в наем могут передаваться разные активы. В лизинг же приобретаются активы только утвержденные приобретателем лизинга.

В реальности сторона, предоставляющая объекты в лизинг выступает в качестве посредника, а в арендных отношениях отсутствует третьи лица.

Арендатор имеет приоритетное право выкупа помещения, если наймодатель примет решение о его реализации.

Соглашение о покупке товара в кредит с рассрочкой выплат также не может приравниваться к арендным правоотношениям с дальнейшим приобретением, так как при уплате приобретателем половины суммы его цены продавец не имеет права отказать в совершении сделки и потребовать продукцию вернуть.

Аренда имущества с возможностью её выкупа предполагает, что при окончании периода действия договора его участники выполнят свои обязательства, в том числе по выплате полной цены объекта. Если такое положение не исполняется, то наймодатель вправе затребовать объект назад.

Подготовка договора

Особенностью соглашения о найме недвижимости с дальнейшим её приобретением выражается в том, что он включает два вида договоренностей:

  • Арендное соглашение;
  • Договор о продаже.

Законодательно установлена обязанность государственной регистрации передачи правомочий собственника.

Структура документа должна включать:

  1. Данные участников процедуры. Указывается ФИО, паспортные сведения, место прописки и контакты участников.
  2. Предмет сделки. Обязательное условие, без него она не может быть заключенной. В данном случае в его роли выступает помещение, охарактеризованное наиболее полно. Указываются его параметры и технические параметры, место расположения, данные правоустанавливающей документации.
  3. Договорная цена. Устанавливает сумму, подлежащую выплате. Чтобы реально оценить помещение, необходимо заказать проведение независимой экспертизы.
  4. Условия оплаты покупки. Указывается периодичность уплаты взносов и их размер, последняя дата расчета. Выплата наличных средств производится при помощи расписок, которые необходимо сохранять до перехода прав собственника. Оплата может осуществляться безналичным расчетом.
  5. Момент регистрации перехода прав. Как правило, он связан с окончанием внесения платежей либо назначается по соглашению сторон.
  6. Арендные платежи. Определяет размер арендных платежей, порядок возмещения коммунальных услуг, правомочия и обязательства сторон. Важным уточнением является включение платы за наем помещения в общую стоимость объекта.
  7. Ответственность участников сделки. Предусматривает санкции за невыполнение либо ненадлежащее исполнение договорных обязательств.
  8. Основания расторжения соглашения. Указываются причины прекращения правоотношений.
  9. Форс-мажорные ситуации. Вносится положение о смерти одного из участников. Существует возможность в договоре сразу указать данные правопреемника.
  10. Страховые случаи.

Необходимо помнить, что чем подробнее и полнее будут описаны договоренности, тем меньше вероятности возникновения спорных ситуаций.

Скачать образец договора аренды с правом выкупа

Оценка имущества

Если помещение передано в наем на длительный срок, то возникает вероятность изменения его рыночной цены. Сторонам необходимо достигнуть договоренности о том, что такие изменения никак не повлияют на размер выкупной стоимости, и его нужно внести в формируемое соглашение. Это можно сделать двумя путями:

  • Перерасчет размера выплат с учетом роста цены каждый месяц;
  • Осуществление расчетов в иностранной валюте.

Во избежание возникновения конфликтных ситуаций в договор лучше вносить не окончательную цену недвижимости, а формулу её расчета.

Переход правомочий собственника

Передача прав осуществляется при наступлении следующих моментов:

  1. Истечения периода действия договорных обязательств;
  2. Выплаты стоимости объекта полностью.

В этот момент арендные отношения переходят в обязанности между продавцом и приобретателем. Одной из них является передача договора о продаже на регистрацию в Росреестр. По её окончании сведения о передаче прав вносятся в федеральный реестр и выдается выписка о состоявшейся процедуре.

Досрочное расторжение договора аренды с последующим выкупом

На основании положений статьи 619 ГК РФ, договоренности могут прекращаться по решению суда в ситуации, если арендатор:

  • Использует имущество с существенным нарушением договоренностей о его предназначении;
  • Глобально ухудшает помещение;
  • Больше, чем два раза подряд не вносит установленную арендную плату в определенный договором срок;
  • Не осуществляет капитальный ремонт недвижимости в период, регламентированный соглашением сторон, либо в разумные сроки, когда это является его обязанностью.

Участники сделки могут устанавливать и иные основания досрочного прекращения отношений. Процедура может быть реализована только после направления второй стороне письменного уведомления о необходимости исполнения им обязательств в определенный срок.

При извещении потребуется выставить претензию о неисполненных обязательствах по договору, рассчитать сумму неустойки за просрочку исполнения своих обязанностей, при её установлении соглашением, а также напомнить о возможности прекращения правоотношений.

Учет сделки

Арендное соглашение с дальнейшим выкупом недвижимого имущества реализуется в двух вариантах:

  1. Нанимателем перечисляются стоимость объекта вместе с взносами за наем в период действия контракта.
  2. Арендатором оплачивается лишь аренда помещения. По его окончании, участниками подписывается дополнительный документ о зачете выплаченной суммы в цену сделки по покупке недвижимости.

При этом налоговый и бухучет обоих участников будет различаться.

Для нанимателя

​В бухучете должно быть внесено на счете 001 арендная площадь по цене, предусмотренной договоренностями. При этом амортизация не начисляется, так как оно находится в собственности наймодателя.

Когда цена объекта перечисляется по договору в период его действия, то такие суммы не включаются в затраты компании. Они считаются авансом и составляют задолженность по дебету, учитываемую на счете 60 или 76 в корреспонденции по счету 51.

Если имущество будет использовано в коммерческих операциях, арендные платежи нужно учитывать в комплексе затрат по обычным переводам. Взносы за аренду отражаются в дебете учета трат (20, 23, 26) и кредиту (76 или 60).

С передачей прав на недвижимость, оно должно быть принято к учету как основной актив по начальной цене выкупа. При этом такая стоимость вычитывается с забалансового учета. Потраченные на покупку имущества деньги аккумулируются на счете 08, при его введении в работу они списываются в дебет счета 01, а затем погашаются при расчете износа по счету 02 с затратами по 25, 26, 44 и другим счетам.

Налог на недвижимость не уплачивается до того момента, пока она не будет указана на счете 01.

Для наймодателя

Арендный объект остается во владении собственника и отражается у него на балансе. Он может быть отражен на отдельном субсчете 01 и на него начисляется амортизация.

Регулярные выплаты стоимости приобретаемой недвижимости для собственника считаются авансовыми платежами, формирующими кредиторский долг, и учитываются на счете 62 и не отражаются в составе прибыли.

Когда же правомочия собственника переходят к приобретателю, деньги, поступившие как расчет за недвижимость, признаются прочими поступлениями, а остальная сумма выкупленного объекта — прочими затратами.

Заключение арендной сделки с дальнейшим выкупом недвижимости имеет свою специфику и нюансы правоотношений, что необходимо учитывать при его составлении, чтобы избежать возникновения конфликтных ситуаций.

Источник: https://law03.ru/finance/article/arenda-s-pravom-vykupa-nedvizhimosti

Договор аренды с правом выкупа нежилого помещения в 2019 – образец

Договор аренды нежилого помещения с условием о праве выкупа

Из аренды можно выкупать нежилой недвижимый объект, но тогда договор аренды сразу следует оформлять должным образом. Такая сделка возможна только в том случае, если обе стороны согласны с условием выкупа недвижимости в дальнейшем.

При одностороннем желании отчуждения недвижимого имущества, не принадлежащего жилому фонду, заключение такого договора невозможно. Оформление такого договора имеет свои нюансы и особенности, которые следует отдельно изучить.

На практике такие сделки, как аренда с правом выкупа, совершаются редко потому, что чаще всего заключаются договора аренды.

По закону разрешается выкупать нежилое помещение из аренды в том случае, когда сторонами определена такая возможность по условиям договора. Законы используются разные, в разных случаях.

В случае, когда выкуп производится у собственника:

  • физического лица, либо индивидуального предпринимателя, действует гражданское законодательство;
  • юридического лица физ. лицом – Гражданский Кодекс, а также Налоговый Кодекс РФ (параграф 4 Глава 34 ГК РФ, статьи 554-555);
  • государства, муниципального образования – федеральные законы.

Если требуется выкуп совершить у государства, тогда актуальным может оказаться закон №159-ФЗ от 22.07.08 г., действующего и сегодня.

Такой закон регулирует правила и нормы действий, как оформить договор аренды с правом выкупа у государства нежилого помещения предпринимателем или юридическим лицом.

Закон дает возможность обзавестись недвижимостью без проведения торга, но если у продавца нет никаких задолженностей по объекту недвижимости.

Нужно ли регистрировать договор аренды квартиры между физическими лицами, читайте по ссылке.

По законодательной норме, прописанной в п.1 ст.624 ГК РФ, объект недвижимости может быть передан полностью в собственность арендатору тогда, когда полная его стоимость выплачена.

Но при этом такая стоимость должна быть предусмотрена договором. Иначе права выкупа не будет у арендатора и арендодатель сможет в любое время расторгнуть арендное соглашение, оставив при себе свою собственность.

Таково главное условие сделки. Подтверждается оно юридической и даже судебной практикой (например, постановлением АС МО России №Ф05-6657/14 от 15.12.15г., когда рассматривалось дело №А40-126332/15).

В правовом поле российского законодательства не указывается, какими должны быть объекты недвижимости.

Исходя из этого, следует сделать вывод, что недвижимость может быть любой – жилой и нежилой, чтобы переходить по выкупу от аренды к собственности.

В целом к условиям, которые в любом случае должны прописываться в специальном соглашении по аренде с правом выкупа нежилой недвижимости, относятся следующее:

  1. По недвижимости не должно быть никаких долгов. Например, просроченных платежей, связанных с коммунальными услугами.
  2. Объект передачи в аренду не должен находиться на учете в жилфонде города.
  3. Соглашение должно быть оформлено в письменном виде специальным договором аренды с правом выкупа.
  4. Арендодатель должен иметь право не только распоряжаться имуществом в виде недвижимости, но и собственническое право, чтобы выступать арендодателем (ст.608 ГК РФ или Глава 36 ГК РФ).
  5. В договоре должна быть прописана в обязательном порядке не только арендная плата, но также и стоимость арендуемого недвижимого объекта.
  6. Помещение перед сдачей в аренду с правом выкупа обязательно должно пройти оценку квалифицированным специалистом – экспертным оценщиком.
  7. Для права досрочного расторжения арендного соглашения необходимо отдельным пунктом прописать обоснования, почему и при каких обстоятельствах стороны будут иметь такую возможность.
  8. Сроки в договоре должны быть указаны в любом случае. Соглашение, где фигурирует регулярное внесение платы в качестве стоимости помещения, не может заключаться бессрочно.
  9. Цель аренды и последующей возможности выкупа арендуемого помещения также следует обязательно указать.
  10. Порядок оплаты арендатором на счет арендодателя должен также четко указываться в отдельном пункте договора, где указывается и цена аренды и стоимости помещения.

Собственник помещения обязан иметь все правоустанавливающие и собственнические бумаги на нежилое помещение. Эти документы служат подтверждением того, что он имеет право выступать арендодателем.

Обратите внимание! Если по недвижимости фигурировал какой-то обременительный договор, который уже утратил силу, все равно собственник такого помещения обязан об этом сообщить будущему арендатору.

В случае если не будет проставлено ни размера стоимости аренды, ни размера стоимости помещения, договор юридически будет состоять в разряде не арендных соглашений, а соглашений по ссуде – безвозмездном пользовании недвижимостью.

Меняется сразу же сам правовой статус договора, а значит, и сменятся обязательства и права сторон, заключивших сделку.

Эксперт по оценке недвижимости нужен потому, что он выдает свой заключительный документ об оценке – отчет с результатами на дату проведения процедуры.

Только на основании такого отчета можно обоснованно выставлять цену объекта, а также рассчитать стоимость его аренды. К тому же документ от эксперта может быть актуален на протяжении нескольких лет подряд, если на рынке недвижимости не случалось радикальных перемен.

Бывают случаи, когда стороны сразу не договаривались о последующем выкупе недвижимости, а договор аренды уже был составлен, только без прав выкупа.

Когда возникла необходимость оформить деловые взаимоотношения с правом выкупа, то в таком случае можно решить вопрос двумя путями:

  • расторгнуть досрочно договор аренды;
  • оформить дополнительное соглашение.

Дополнительным соглашением, которое прилагается к основному договору аренды, можно узаконить право выкупа и сделать его легальным для сторон сделки. Поэтому такая сделка может быть совершена даже после того, как простой арендный контракт уже был заключен. Доп. соглашение – это такой же договор, только дополняет основной документ.

Поэтому в доп. соглашении обязательно должная прописываться не только суть дополнительной сделки, но также и четко указываться номер, дата и название документа, который оно дополняет.

Как оформить и его образец

Главной особенностью договора аренды является тот фактор, что в нем следует отразить как бы две сделки – аренду и куплю-продажу. Поэтому классический вариант арендного соглашения следует составлять под сделку с включением в нее элемента купли-продажи объекта.

В целом составление договора аренды нежилого помещения с правами выкупа его впоследствии обусловлено такими разделами:

  1. Введение, где представляются стороны договора.
  2. Предмет договора. Описывается суть соглашения, а также сам объект передачи в аренду.
  3. Стоимость выкупа и аренды. В этом пункте также указывается и способ расчета арендатора перед арендодателем, возможно, следует указать график, если он будет удобным сторонам.
  4. Обязанности сторон и их права. Арендодатель обязуется в срок передать помещение в пользование на определенный срок с принятием оплаты в качестве стоимости объекта (либо совмещенной оплаты, куда входит и аренда и часть стоимости помещения). Арендатор обязуется вовремя вносить все платежи и держать в надлежащем состоянии используемый объект.
  5. Ответственность сторон. Если кто-то из сторон нарушает какое-либо условие договора, то он должен будет понести соответствующие меры. Все эти меры прописываются в этом пункте договора.
  6. При желании указываются обстоятельства непреодолимой силы – форс-мажор.
  7. Пункт для указания реквизитов сторон.
  8. Подписи арендатора и арендодателя.
  9. Скрепление печатями. Если у сторон сделки есть свои печати, то используются и они также.

Помещение обязательно должно иметь кадастровый паспорт и свой учетный номер. Сведения о техническом состоянии и эксплуатационных особенностях в договор следует вносить согласно кадастровому паспорту.

Характеристики должны быть указаны следующие:

  • площадь;
  • метраж;
  • этажность (если таковая фигурирует в договоренностях);
  • сколько комнат;
  • адрес расположения;
  • какими коммунальными и прочими удобствами помещение оснащено и другая информация об объекте.

Ссылка на скачивание образца находится здесь.

Необходимые документы

Классический набор бумаг для совершения сделки должен быт следующим:

  • гражданские паспорта сторон, если они являются физическими лицами;
  • свидетельство о регистрации юридических лиц, если в сделке участвует какое-то предприятие, организация (берется в ЕГРЮЛ);
  • свидетельство о регистрации индивидуального предпринимателя (берется в ЕГРИП);
  • выписка из ЕГРН о правах собственности на нежилое помещение;
  • правоустанавливающая документация на нежилую недвижимость – к примеру, это может быть договор дарения, мены, либо – купли-продажи;
  • доверенность, заверенная нотариальным специалистом, выданная представителю одного из участников сделки, если последний не мог явиться на встречу с нотариусом;
  • выписка из БТИ;
  • техническая документация на помещение – кадастровый, технический паспорт, план дома, в котором находится помещение, экспликация дома, если помещение находится в многоэтажном доме и прочее;
  • учредительная документация, если в сделке участвуют юридические лица;
  • согласие супруга собственника нежилого помещения, если недвижимость является совместно нажитой.

Документы сдаются нотариусу, как в своих оригиналах, так и копиях. Если нотариус будет заниматься регистрацией договора, тогда следует заранее оплатить квитанцию госпошлины. Бланк квитанции можно взять у нотариуса или распечатать на сайте госуслуг.

Нужна ли регистрация

Договор, дающий право, арендовать нежилое помещение с последующим использованием права его выкупа, нужно обязательно регистрировать в Росреестре (или – Регпалате, ЕГРН, Едином Государственном Реестре по Недвижимым объектам).

Этот документ является подтверждением факта купли-продажи, сделки, совершенной с переходом от аренды к собственности. А все сделки купли-продажи регистрируются в Регпалате, затем информация переходит в налоговую инспекцию.

Так налоговики узнают о получении дохода продавцом. Поэтому скрыть факт получения дохода от налоговиков не получится, следует сразу сориентироваться и заплатить 13% налога, который полагается к уплате в госбюджет по закону РФ.

Вот какой смысл заключается в регистрации договоров аренды с правом заключения сделки купли-продажи в будущем.

Есть случаи, когда можно не регистрировать договор в ЕГРН. Такое допущение разрешено законом в следующих случаях, когда:

  • договор аренды был заключен на неопределенный период времени (бессрочно);
  • договор аренды заключался сроком менее 1 года (срочный договор).

Но договора аренды, где фигурируют права выкупа, не могут заключаться бессрочно, период их действия всегда должен указываться.

Вывод – если договор аренды с одновременным правом выкупа нежилого помещения заключили стороны на период более 1 года, значит, такой договор подлежит регистрации в Росреестре.

Это обязательное правило закреплено в ст.651 ГК РФ, а также в информационном разъяснении ВАС Письме №53 от 01.06.2000 года.

Заключение договора аренды с последующим правом нежилого помещения является привлекательной сделкой более всего для покупателя.

Но не каждый продавец-арендатор согласится на то. чтобы расстаться с объектом, приносящим ему регулярный доход. Потому-то такие сделки не частые, но они есть и могут заключаться, если стороны захотят составить именно такое соглашение.

Следует также помнить и о том, что с полученного дохода нужно 13% отдать налоговой инспекции. В случае игнорирования такого правила, последует штрафная санкция.

Как расторгнуть договор аренды нежилого помещения, рассказывается тут.

Договор аренды нежилого помещения между физическим лицом и ИП рассматривается на этой странице.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://kvartirkapro.ru/dogovor-arendy-s-pravom-vykupa-nezhilogo-pomeshhenija/

Договор аренды нежилых помещений с условием о выкупе

Договор аренды нежилого помещения с условием о праве выкупа

дата и место подписания

___(наименование или ФИО)___, именуем__ в дальнейшем “Арендодатель”, в лице ___(должность, ФИО)___, действующ__ на основании ___(Устава, Положения, доверенности или паспорта)___, с одной стороны, и ___(наименование или ФИО)___ в лице ___(должность, ФИО)___, действующ__ на основании ___(Устава, Положения, доверенности)___, именуем__ в дальнейшем “Арендатор”, с другой стороны, заключили настоящийдоговор о нижеследующем:

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование (вариант: временное пользование) нежилые помещения, расположенные по адресу: _________________, общей площадью _____ >кв.

м, имущественный состав и характеристики которых определены в акте приема-передачи (Приложение N ___), для использования в целях решения хозяйственных задач и обслуживания клиентов, а также для размещения на предоставляемых площадях ___(указать соответствующий род деятельности)___, а также

передать права на земельный участок, занятый помещениями и необходимый для >их использования

. Помещения передаются согласно акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора.

1.2. Неотъемлемой частью настоящего договора являются: акт Арендатору, кадастровый паспорт и акт возврата помещений Арендодателю.

1.3. Помещения сдаются в аренду на ___ лет, с “__”_______ ____ г. по”__”________ ____ г. Договор вступает в силу с момента государственнойрегистрации в установленном законодательством Российской Федерации порядке.Расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего договорааренды, оплачиваются в равных долях сторонами настоящего договора.

1.4. Помещения принадлежат Арендодателю на праве ______________________ (собственности, _________________, что подтверждается

хозяйственного ведения, оперативного управления)

_________________

(свидетельством о государственной регистрации права собственности,

актом собственника о закреплении имущества за унитарным

предприятием или учреждением, договором и т.п.)

от “___”________ ___ г.

Вариант для случаев, когда имущество принадлежит арендодателю на праве хозяйственного ведения или оперативного управления: согласие собственника на передачу имущества в аренду выражено в: ____________________.

Право Арендодателя на земельный участок подтверждается _________.

1.5. Продукция и иные доходы, полученные Арендатором в результате использования арендованных площадей, в том числе в результате сдачи помещений в субаренду, являются его собственностью.

1.6. Реорганизация организации-арендодателя не является основанием для изменения или расторжения договора.

2. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендодатель обязан: а) в течение __ (_______) с момента подписания настоящего договора передать Арендатору указанные в п. 1.

1 помещения по акту приема-передачи, в котором должно быть подробно указано техническое состояние помещений на момент передачи и приведен перечень имущества и оборудования, находящегося в помещениях; б) не чинить препятствий Арендатору в правомерном использовании арендуемых помещений; в) за свой счет производить капитальный ремонт передаваемых Арендатору по данному договору помещений. Сроки проведения капитального ремонта: не реже _______ в _____; г) в случае аварий, пожаров, затоплений, взрывов и других подобных чрезвычайных событий за свой счет немедленно принимать все необходимые меры к устранению последствий указанных событий. Арендодатель вправе потребовать от Арендатора возмещения ущерба от чрезвычайных событий в случае, если Арендодатель докажет, что эти события произошли по вине Арендатора. Если ущерб, причиненный помещениям перечисленными чрезвычайными событиями, будет устранен за счет или силами Арендатора, Арендатор вправе потребовать от Арендодателя возмещения понесенных Арендатором расходов или зачета этих расходов в счет арендной платы при условии, что вина Арендатора в причинении указанного ущерба отсутствует; д) обеспечивать беспрепятственный доступ к арендуемым помещениям сотрудникам, транспорту, заказчикам Арендатора, а также любым другим лицам по указанию Арендатора;

е) обеспечить бесперебойную работу грузовых лифтов, обеспечивающих подъем и спуск сырья и готовой продукции Арендатора, подачу электроэнергии к технологическому оборудованию Арендатора.

2.2. Арендатор обязан: а) использовать арендуемые помещения в целях, указанных в п. 1.

1 договора; б) содержать арендуемые помещения в исправности и надлежащем санитарном состоянии до сдачи Арендодателю; в) в установленные настоящим договором сроки производить уплату арендной платы; г) письменно сообщать Арендодателю не позднее чем за _____ о предстоящем освобождении помещений (в том числе и их части) в случае досрочного прекращения настоящего договора и сдать помещения по акту возврата помещений (Приложение N __) в исправном состоянии с учетом нормального износа;

д) в течение ______ с даты прекращения срока действия настоящего договора передать помещения Арендодателю по акту возврата помещения (Приложение N ___).

2.3. Арендатор вправе: а) сдавать арендуемые помещения как в целом, так и частично в субаренду с согласия Арендодателя.

При этом все полученное по договорам субаренды является собственностью Арендатора; б) в случае досрочного прекращения договора аренды по любым основаниям требовать возмещения произведенных им расходов по перепланировкам, а также возмещения других затрат, направленных на улучшение эксплуатационных качеств арендуемых помещений; в) передавать свои права по настоящему договору третьим лицам с согласия Арендодателя; г) в любое время отказаться от договора аренды, письменно известив Арендодателя об этом за _________;

д) выкупить помещения после истечения срока действия настоящего договора путем внесения оставшейся части выкупной суммы в сроки и в порядке, предусмотренном дополнительным соглашением сторон к настоящему договору. Размер оставшейся части выкупной суммы определяется путем вычитания из суммы, указанной в п. 3.3 настоящего договора, сумм ранее внесенных Арендатором арендных платежей.

2.4. Арендодатель предоставляет Арендатору право производить любые улучшения и перепланировки помещений при условии соблюдения правил пожарной и иной безопасности. Необходимые разрешения для этого получает Арендодатель (вариант: Арендатор).

3. ПЛАТЕЖИ И РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

3.1. Арендная плата составляет _______ (_________) в ___(указать период)___

и включает: ____.

(указать наименование платежей)

3.2. Арендатор до _______ каждого периода перечисляет Арендодателю арендную плату, предусмотренную в п. 3.1 настоящего договора.

3.3. Выкупная цена арендованных помещений составляет _______________ руб. с учетом НДС 18%.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ

5.1. Настоящий договор составлен в 3-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.

5.2. Договор вступает в силу после его государственной регистрации в установленном законодательством Российской Федерации порядке.

6. БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Приложения:
Приложение N __ – поэтажный план арендуемых помещений.

Приложение N __ – кадастровый паспорт арендуемых помещений.

Приложение N __- акт приема-передачи помещений в аренду.

Приложение N __ – акт возврата помещений.

——————————–

В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с п. 2 ст. 652 ГК РФ в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297, п. п. 1 – 4 ст. 298 ГК РФ предприятие не вправе сдавать в аренду недвижимое имущество, принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения, или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.

Казенное предприятие вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственника этого имущества.

Частное учреждение не вправе отчуждать либо иным способом распоряжаться имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным этим учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества.

Автономное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым имуществом… закрепленным за ним собственником или приобретенным автономным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества.

Бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться… недвижимым имуществом.

Казенное учреждение не вправе отчуждать либо иным способом распоряжаться имуществом без согласия собственника имущества.

Указать, если применимо. В соответствии с п. 3 ст. 652 ГК РФ аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

В соответствии с п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным, при этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

Источник: https://www.xn----ctbbbejw6bbbwcle.xn--p1ai/index.php?doc=175

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.