+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Договор купли продажи доли в квартире

Содержание

Как оформить договор купли — продажи доли в квартире между родственниками?

Договор купли продажи доли в квартире

Полная или частичная передача квартиры близким или дальним родственникам — явление распространенное. Классический вариант передачи — продажа доли в квартире. В статье будет рассказано об основных особенностях такого рода соглашения, его достоинствах и недостатках.

Особенности продажи доли квартиры между родственниками

При составлении письменного соглашения нет никакой разницы, переходит ли часть квартиры (или вся квартира целиком) одному из родственников или незнакомому человеку. По закону это классическая сделка купли-продажи недвижимости. Договор заключается в простой письменной форме, и его при желании можно заверить у нотариуса.

Зато имеется ряд особенностей, касающихся налогообложения и продажи жилплощади в коммунальной квартире.

В этой ситуации владелец квартиры (продавец) не может рассчитывать на налоговые вычеты.

А если купля-продажа квартиры между родственниками проводится с занижением цены, продавец все равно обязан будет заплатить налог со сделки исходя из рыночной стоимости квартиры.

Но уменьшится государственная пошлина, взимаемая за нотариальное заверение сделки. Сумма уменьшается для близких родственников. По закону, близкими родственниками считаются следующие лица:

  • супруги;
  • дети (не имеет значения, родные или приемные);
  • родители;
  • единокровные братья и сестры;
  • бабушки с дедушками.

Дяди, тети, двоюродные, троюродные братья и сестры относятся к дальней родне. По закону они считаются членами семьи, но не близкими родственниками.

При этом продавать свою долю недвижимого имущества можно родичам, членам семьи, или незнакомым людям. Порядок оформления документов при этом не меняется.

В соответствии с действующими законами, продажа доли в квартире родственнику происходит следующим образом:

  • До заключения договора продавец извещает остальных собственников квартиры о решении продать принадлежащую ему долю. Извещение происходит в письменной форме, как указано в 250 статье ГК РФ. Продавец обязан предоставить другим собственникам право выкупа его доли. Если в течение месяца ни один из совладельцев не воспользовался этим правом, либо в письменной форме от него отказался, продавец имеет право заключать договор купли-продажи. Это правило работает всегда, в том числе и при продаже имущества ближайшим родственникам:
    • Если доля в квартире была приобретена после заключения брака, требуется письменное согласие супруга;
    • В случае сделки между совладельцами квартиры, являющимися близкими родственниками, дополнительное оповещение других собственников не требуется. Исключение делается для совладельцев — родственников с более высокой степенью родства. Степень родства у близких родичей (по убыванию): супруги, дети, родители, братья и сестры, бабушки и дедушки.
  • Договор купли-продажи доли в квартире заключается в письменной форме, по предписанному законами порядку.
  • Соглашение заверяется у нотариуса. При этом уплачивается государственная пошлина в размере 0,5% от указанной в соглашении стоимости доли квартиры. Минимальный размер пошлины в сделках купли-продажи равняется 300 рублей, а максимальный составляет 20000 рублей. Оплата услуг нотариуса не входит в эту сумму и колеблется от 3000 до 7000 рублей.
  • После выплаты покупателем необходимой суммы оформляется акт приема-передачи доли в квартире. Документ завершает сделку и закрепляет факт выполнения обязательств продавцом и покупателем. При его оформлении дается ссылка на основное соглашение купли-продажи, неотъемлемой частью которого он считается.
  • Последний шаг — регистрация в местном филиале Росреестра.

После этого покупатель становится полноправным владельцем доли в квартире.

и структура договора купли-продажи доли в квартире

В настоящий момент в законе не имеется закрепленной формы договора купли-продажи. Но в законодательных актах имеется информация для самостоятельного составления документа.

При этом, если говорить о соглашении между членами семьи — существенных условий договора-купли продажи доли квартиры между родственниками, отличавших бы его от иных сделок с недвижимостью, не имеется.

Сам документ должен выглядеть так:

  • название — «Договор купли-продажи доли в квартире»;
  • дата (число, месяц, год) и место подписания договора;
  • информация о продавце и покупателе: ФИО, номер паспорта, прописка, год рождения и т. п. Отдельно указывается степень родства и ссылка на подтверждающие документы;
  • описание предмета договора. Указывается точный адрес квартиры и описывается покупаемая доля: площадь, какая часть помещения продается (половина, четверть, одна восьмая и т. п.). Рекомендуется дать информацию об особенностях продаваемой жилплощади (всего помещения и доли продавца). Сюда же вносится ссылка на кадастровый паспорт квартиры;
  • информация о документе, подтверждающем права владельца на обладание долей в квартире. В качестве такого документа может выступать договор-купли продажи, дарственная, завещание и т. п.
  • гарантии продавца (он обязан их дать), что доля в квартире не находится под арестом, не заложена и не является объектом спора;
  • указывается, что все собственники квартиры (дается информация о них — ФИО, номер и серия паспорта, прописка и т. п.) оповещены о сделке, как того требует статья 250 ГК РФ. Здесь же вписывается дата оповещения (не менее, чем за месяц до подписания договора купли-продажи) и ссылка на письменный отказ от прав на выкуп доли в квартире;
  • стороны договора соглашаются — существование других совладельцев квартиры не влияет на оформляемый договор, и не является поводом для его расторжения. Покупатель гарантирует — совершаемая сделка не затронет граждан, проживающих в указанном помещении;
  • отдельно прописываются обязанности сторон. Покупатель обязуется выплатить требуемую сумму (цена на долю в квартире указывается отдельно, цифрами и прописью). Продавец обязуется принять оплату и передать жилплощадь покупателю. Стороны соглашаются, что сумма окончательная и не подлежит изменению (увеличению или уменьшению);
  • можно дополнительно указать, что доля в квартире считается собственностью покупателя с момента регистрации ее в Росреестре. Дается информация о том, кто возьмет на себя траты по перерегистрации. Это может быть владелец, покупатель, или они разделят траты поровну. При сделках между родственниками предпочтителен последний вариант;
  • в конце ставятся подписи сторон и указывается, что договор действует до выполнения сторонами взятых на себя обязательств или до его расторжения. Расторжение проводится согласно действующим законам РФ.

Скачать образец договора купли-продажи доли в квартире

Если родственники не желают составлять акт приема-передачи, то в договор купли-продажи вносятся дополнительные пункты.

Вписывается следующая информация — деньги и документы на долю в квартире были переданы в момент подписания договора, он принимается в качестве акта приема-передачи.

Соглашение купли-продажи доли в квартире оформляется в трех экземплярах и заверяется у нотариуса. По закону сделки с недвижимостью требуют нотариального заверения, в том числе тогда, когда договор заключается между родственниками.

Необходимые документы

Оформить договор купли-продажи доли в квартире невозможно без дополнительной документации. Это касается соглашений между родственниками в том числе. Составленный договор заверяется у нотариуса. Основной пакет документов подготавливается продавцом. В состав пакета войдет:

  • паспорт собственника доли в квартире;
  • техпаспорт на жилплощадь. Потерянный или устаревший паспорт переоформляется в МФЦ или БТИ;
  • свидетельство о регистрации права собственности на квартиру (для жилплощади, приобретенной до 2016 года). С 2016 года вместо свидетельства в ЕГРН выдается выписка об объекте недвижимости, обладающая той же юридической силой;
  • подтверждение права собственности для сделки купли-продажи (его называют договором основания). В этом качестве выступает договор купли-продажи, мены или дарения, справка о наследовании (завещание) и т. п.;
  • справка о лицах, зарегистрированных на продаваемой жилплощади (выписка из домовой книги). В ряде случаев требуется информация обо всех, кто проживает в квартире, в том числе и той ее части, которая не принадлежит продавцу;
  • соглашение супруга на совершение сделки. Без согласия супруга владелец доли в квартире не способен ее продать даже близким родственникам.

Покупатель должен предоставить только паспорт и письменное согласие супруга на покупку доли жилплощади. Затем уплачивается госпошлина за оформление договора и гонорар нотариуса. Заверять надо все три копии соглашения.

После выполнения условий договора и оформления передаточного акта необходимо официально зарегистрировать сделку.

Для этого продавец и покупатель (нужны оба родственника) предоставляют в Росреестр следующий список документов:

  • договор купли-продажи доли в квартире и акт приема-передачи (предоставляется по три экземпляра каждого документа, причем по одному экземпляру надо оставить в Росреестре);
  • подтверждение того, что совладельцы квартиры были вовремя извещены о готовящейся сделке. Договор должен быть заключен не ранее, чем через месяц после извещения;
  • удостоверения личности продавца и покупателя;
  • заполненное заявление на перерегистрацию (выдается в отделении Росреестра);

При необходимости в предоставляемый пакет включается дополнительная документация (согласие супруга владельца на продажу доли в квартире, документы из органов опеки, если собственник — несовершеннолетний, и т. п. Для оформления необходимо сразу же заплатить 2000 рублей за перерегистрацию недвижимости. Иначе документы будут возвращены через пять дней после подачи заявления, без оформления и рассмотрения.

Преимущества и недостатки сделки

У оформления договора купли продажи доли квартиры родственнику имеются свои преимущества и недостатки. Большая их часть является субъективными. Можно назвать всего два объективных достоинства:

  • цена за нотариальное заверение уменьшается (на 2000 рублей, независимо от общей суммы сделки и выплачиваемой пошлины);
  • если близкий родственник также является совладельцем жилплощади, продажа ему доли не требует дополнительного уведомления других собственников. Это позволяет сэкономить время, требуемое на оформление документов.

Остальные достоинства (как и недостатки) относятся, в большей степени, к категории субъективных. У продажи жилплощади родственнику можно выделить следующие субъективные преимущества:

  • продавец и покупатель хорошо знакомы. Сторонам проще договориться и прийти к компромиссу. Нередко покупателю не требуется дополнительный осмотр помещения — он уже знаком с имеющимися у жилплощади особенностями;
  • существуют исключения из правил, но люди обычно не склонны к мошенничеству и различным махинациям в случаях, когда договор купли-продажи заключается с близкими родственниками;
  • покупатель уже знаком с собственниками других долей квартиры. Ему проще наладить с ними контакт как на этапе подготовки соглашения, так и после переезда на приобретенную жилплощадь.

Но у подобных соглашений имеются и свои недостатки:

  • Покупатель требует занижения цены на продаваемую долю жилплощади. Мотивируется это тем, что он родственник (причем степень родства может не играть роли). При этом налоговая инспекция обращает внимание на сделки такого рода. И налог с продавца взимается исходя из фактической стоимости продаваемой недвижимости. К нему добавляется пеня за немотивированное изменение цены.
  • Порча отношений с родственниками в случае неудачного завершения сделки. В ряде случаев к такому развитию событий приводит даже удачно заключенное соглашение. Родственники (в том числе — не участвовавшие в сделке) могут посчитать, что продавец или покупатель поступили «нечестно» со своей родней. Возможные причины: занижение/завышение цены продавцом, отказ продать долю в жилплощади по себестоимости (или отказ продать другим родственникам), сам факт продажи жилья и т. п.
  • Мошеннические действия одной из сторон. В сделках с родственниками тоже бывают случаи мошенничества. При этом они особенно тяжело воспринимаются обманутой стороной, и необратимо влияют на отношения с родней.

Взимается ли налог?

Налог при продаже недвижимости равен 13% от выплаченной суммы. Это касается и договора купли-продажи доли в квартире в сделках между родственниками.

Но в определенных ситуациях налог может быть уменьшен (налоговые вычеты), либо его вовсе не придется платить.

Поэтому перед тем, как заключать сделку купли-продажи, желательно разузнать об особенностях налогообложения при торговле недвижимым имуществом.

Налог не выплачивается в следующих случаях:

Источник: https://dom-i-zakon.ru/dokumenty/dogovor-kupli-prodazhi-doli-v-kvartire-mezhdu-rodstvennikami.html

Как оформить договор купли-продажи доли в квартире?

Договор купли продажи доли в квартире

Договор купли-продажи доли в квартире имеет некоторые особенности, которые необходимо учитывать при совершении сделки.

Если жилье находится в долевой собственности нескольких владельцев, это не может ни каким образом ущемлять прав остальных собственников по распоряжению своими частями недвижимости.

Законодательство дает возможность отчуждать и приобретать доли жилых помещений, когда соблюдаются устанавливаемые им условия.

Возможность преимущественного выкупа доли другими собственниками

У владельца есть право на реализацию только той части жилого имущества, которое ему принадлежит. Но при этом остальные совладельцы вправе её выкупить первыми.

Вначале потребуется направить письменное уведомление остальным претендентам. В нем изложить предложение о выкупе принадлежащей доли по конкретно установленной цене и условиях сделки. Ответ должен поступить в срок не более одного месяца. Если он не был направлен, то собственник может в законном порядке реализовать недвижимость по цене, не ниже той, что была указана в уведомлении.

Право преимущественной покупки не дает возможность остальным дольщикам запрещать продажу части квартиры, а лишь её приобретение в первоочередном порядке.

Если такое право было нарушено и доля в жилом помещении была выставлена на продажу до окончания месячного срока, то оно может быть восстановлено в судебном порядке. Суд может передать правомочия и обязанности покупателя, выкупившего эту часть квартиры незаконно, на владельцев, чьи интересы не были соблюдены.

Как выделить долю в квартире в натуре

Сделать это можно из общего имущества только тогда, когда такая процедура не наносит ущерба совместному владению. На практике возникают сложности, ведь в жилье сложно разделить места, предназначенные для общего пользования, включая кухонные помещения, коридор, санузел и т.д.

Конечно, теоретически это допустимо, если сделать отдельный вход в жилое пространство для каждого собственника его части. При этом проще выплатить денежную компенсацию дольщику, стремящемуся к отделению, другими участниками процесса. Владелец, продавший свою часть квартиры теряет правомочия на общее использование объекта.

В ситуации, когда сособственники не могут найти взаимопонимание и прийти к консенсусу, дело может разрешаться в районном суде по месту жительства. Соответствующее заявление должно содержать сведения о:

  1. Реквизитах паспортов сторон спора;
  2. Прошении о выделении доли в натуре;
  3. Основаниях выставления требований;
  4. Данных о результатах досудебных разбирательств;
  5. Документах, прикладываемых к иску.

Судом может быть отказано в выделе части жилого помещения по разным причинам. Наиболее распространенной из них является неделимость площади. В процессе судья может назначить особый порядок использования объекта. Например, предоставить каждому владельцу по комнате в квартире для проживания. Но недвижимое имущество, в этом случае, остается в юридическом статусе общей собственности.

Как правильно составить договор купли-продажи доли жилого помещения

Процедура реализации любого недвижимого объекта предполагает подготовку соответствующего договора. Только в этом случае сделка считается законной и имеет юридическую силу.

Нужно помнить о том, что сделка с другими заинтересованными лицами возможна только в случае, когда имеется отказ остальных дольщиков жилья на её совершение, даже если их место нахождения не известно. Извещение о готовящейся операции должно быть направлено по последнему известному адресу пребывания таких субъектов.

Договор имеет стандартную форму и подписывается всеми участниками процесса. Его не нужно нотариально удостоверять. Он сдается с необходимыми документами в территориальное подразделение Росреестра для регистрации перехода правомочий на часть жилья от одного лица к другому. Договор должен включать сведения о:

  • Паспортных данных участвующих сторон;
  • Конкретное описание реализуемой доли и самого объекта;
  • Стоимость продаваемого имущества;
  • Перечень жильцов квартиры.

Образец договора купли-продажи доли в квартире

При составлении документа необходимо учитывать его обязательные условия:

  1. Совместное решение продавца и покупателя о продаже части жилого помещения с указанием данных их паспортов, места и даты его формирования.
  2. Наиболее подробное описание продаваемого объекта с указанием технических и кадастровых характеристик, а также точного места расположения.
  3. Цена доли и порядок её выплаты.
  4. Ссылка на документ – основание возникновения права собственности на имущество.
  5. Гарантии продавца об отсутствии ареста, обременений и залоговых обязательств на долю.
  6. Условия расчета между участниками сделки.
  7. Информация о лицах, зарегистрированных на жилой площади, и их обязательствах по выписке из неё.
  8. Данные об уведомлении других дольщиков о продаже части помещений.
  9. Обязанности владельца имущества передать объект в надлежащем виде, без задолженностей по коммунальным платежам и в пригодном для проживания состоянии.
  10. Обязательства продавца о том, что он не будет отчуждать объект, передавать третьим лицам и допускать ухудшения его состояния.
  11. Договорные обязательства приобретают с момента подписания соглашения.
  12. Правомочия и обязанности сторон.
  13. Переход прав необходимо зарегистрировать в Росреестр.

Неотъемлемой частью договора является акт приема-передачи доли с подписями участников сделки.

Скачать образец договора купли-продажи доли в квартире

Процедура регистрации

Завершающей стадией сделки считается внесение данных о передаче прав в ЕГРП. Для проведения процедуры необходимо уплатить государственную пошлину в установленном законом размере, а также подать заявление с требуемой документацией:

  • Удостоверения личности участников;
  • Договор о продаже в количестве экземпляров для каждой из сторон и для регистрирующей службы;
  • Акт о передаче объекта;
  • Заявление о регистрации перехода правомочий собственника;
  • Документы, удостоверяющие отказ иных совладельцев от приобретения части квартиры, и свидетельствующие о направлении уведомлений с предложением о покупке имущества.

Надо отметить, что реализация имущественной части жилья возможна лишь после получения отказа всех совладельцев такой недвижимости от её приобретения.

Если же станет известно, что совладелец преднамеренно уклоняется от вручения адресуемого ему извещения, то необходимо направить предложение о покупке почтовым отправлением с уведомлением о вручении.

Это станет свидетельством о факте получения письма.

Помимо этого, такие действия послужат правомерности позиции продавца и соблюдении им требований действующего законодательства. Кстати, сама сделка, проводимая в целях реализации части жилого помещения, не принесет особой выгоды, так как продажа части имущества происходит по невысокой цене, чем целый объект.

Покупатель же приобретает различные преимущества, связанные с оформлением некоторых видов льгот социальной направленности, прописки по адресу расположения квартиры, а также поиске места постоянной работы. Но такая сделка должна быть правильно оформлена и зарегистрирована в соответствующей службе.

Источник: https://law03.ru/finance/article/dogovor-kupli-prodazhi-doli-v-kvartire

Купля-продажа доли квартиры в 2019 году: образец договора, необходимые документы, налоги

Договор купли продажи доли в квартире

Продажа или покупка недвижимости – это соглашение о переходе права собственности. Операции с жилплощадью сопровождаются составлением договора купли-продажи. При сделках с квартирами, имеющими нескольких хозяев, применяются особые правовые нормы.

Понятие долевой собственности

Статья 224 (пункт 1) Гражданского кодекса РФ закрепляет, что имущество, принадлежащее двум и более владельцам, находится в их общей собственности. Различают совместную и долевую разновидности общего права.

Особенности долевого варианта заключаются в следующем:

  • в имуществе выделены конкретные процентные доли;
  • владельцами могут быть люди, не являющиеся родственниками;
  • каждый собственник может самостоятельно распоряжаться своей частью (продавать, завещать, дарить);
  • расходы на содержание жилья (коммунальные услуги, налоги, затраты на ремонт) распределяются пропорционально.

Продать совместную квартиру невозможно без согласия всех владельцев. Право на долю жилплощади законодатель разрешает передавать при соблюдении нескольких условий.

Форма договора

Законом не предусмотрена строгая форма документа купли-продажи квартиры. Непременное условие – составление договора в письменном виде. Устное соглашение не считается доказательством заключения сделки.

Образец договора включает:

  • личную информацию о покупателе и продавце (ФИО, реквизиты паспорта, адрес по факту и по прописке);
  • перечень правоустанавливающих документов;
  • существенные условия.

Продажа квартиры в долевой собственности требует обязательного участия нотариуса (Федеральный закон № 218-ФЗ). Сотрудники нотариальной конторы проверяют правильность составления документа, разъясняют правовые последствия сделки, заверяют подписи сторон.

Существенные условия

Договор купли-продажи будет признан недействительным без согласования участниками нескольких обязательных пунктов.

К существенным условиям относятся:

  • подробное описание объекта (адрес, технические характеристики);
  • цена (в рублях) и способ передачи денег;
  • согласие дольщиков на продажу;
  • перечень лиц, зарегистрированных в квартире;
  • информация об отсутствии обременений;
  • права, обязанности, ответственность сторон.

Дополнительно стороны могут отразить в соглашении обязательство продавца по погашению задолженности по налоговым и коммунальным платежам.

Пошаговая инструкция заключения сделки

Наличие права собственности на недвижимость предполагает свободное распоряжение имуществом. Приобретение доли отличается от покупки жилплощади у единственного хозяина.

Алгоритм заключения сделки на продажу части квартиры состоит из следующих этапов:

  1. Выделить долю. В правоустанавливающем документе значение указывается в виде дроби от площади (например, 1/3 или 1/5). Перед продажей необходимо определить, какая часть квартиры выставляется на продажу.
  2. Оценить стоимость. Владелец может самостоятельно оценивать долю или обратиться к независимому специалисту.
  3. Уведомить сособственников о желании продать свою часть квартиры.
  4. Найти покупателя.
  5. Подписать соглашение купли-продажи и заверить его у нотариуса.
  6. Зарегистрировать переход прав собственности.

Минимальный размер доли, которую можно реализовать, устанавливается региональными властями (от 8 кв. м на одного человека).

Подтверждение права собственности всех продавцов

Право собственности имеет причину возникновения. В качестве подтверждения выступают свидетельство о регистрации или выписка из ЕГРН.

При покупке долей квартиры с каждым собственником заключается отдельный договор, в котором указывается стоимость доли.

Если владелец части квартиры несовершеннолетний, то потребуется разрешение органов опеки на заключение сделки. Для получения согласия необходимо представить доказательство того, что жилищные условия ребенка не ухудшаются.

При одновременной продаже всех долей квартиры не требуется предъявлять извещение о намерении совершить сделку.

Пакет документов для нотариального оформления сделки

Договор купли-продажи долей квартиры удостоверяется нотариально (ч. 1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ). Продавец представляет нотариусу бумаги, подтверждающие законность сделки.

Пакет документов включает:

  • копии паспортов сторон;
  • доверенность представителя (если от имени участника действует иное лицо);
  • отказы остальных собственников (в письменном виде);
  • выписка из ЕГРН с указанием размера доли;
  • правоустанавливающие документы (например, договор дарения, свидетельство на наследство);
  • кадастровый и технический паспорта;
  • справка о лицах, зарегистрированных в квартире;
  • сведения об отсутствии долга по коммунальным платежам.

Покупатель вправе запросить дополнительные документы, например, согласие супруга на продажу.

Стоимость и сроки нотариального оформления

Минимальные тарифы на услуги нотариуса устанавливаются Федеральной нотариальной палатой на основании налогового законодательства (глава 25.3 Налогового кодекса РФ). В разных регионах стоимость оформления договора купли-продажи может различаться.

Итоговая цена складывается из следующих величин:

  • удостоверение сделки (3 000 рублей + 0,2% от суммы договора);
  • оплата госпошлины (2 000 рублей);
  • техническая работа (зависит региона и статуса конторы).

Если часть квартиры приобретается посторонним человеком, процент от суммы договора составляет 0,4%.

Сроки нотариального оформления законом не установлены. Продолжительность зависит от количества документов и срочности проведения сделки.

Регистрация в Росреестре. Размер госпошлины. Сроки

Информация о заключении сделки и смене собственника вносится в единый реестр недвижимости. Участники соглашения могут самостоятельно обратиться в Федеральную службу регистрации или воспользоваться услугами нотариуса.

Список документов, которые передаются в Росреестр, включает:

  • заявление;
  • заверенный договор;
  • уведомление владельцев остальных долей квартиры о сделке;
  • квитанция об оплате государственной пошлины.

За регистрацию перехода права собственности взимается 2 000 рублей (ч. 22 ст. 333.33 Налогового кодекса России).

Сроки внесения сведений в ЕГРН зависят от способа подачи документов. Договоры, заверенные нотариально, обрабатываются в течение 3 дней. При личном обращении в Росреестр срок увеличивается до 5 рабочих дней.

Передача денег за квартиру

Порядок и способ передачи денежных средств по документу купли-продажи являются существенными условиями договора. Если стороны заключают предварительное соглашение, то обязательно согласовывается размер задатка. Задаток уведомляет о серьезности намерений покупателя, а продавцу дает возможность оплатить расходы (например, погасить долги по ЖКУ).

Варианты окончательной оплаты могут быть следующими:

  • наличные деньги;
  • банковская ячейка;
  • безналичный перевод на счет.

Вручение задатка в счет общей стоимости сопровождается составлением расписки. В расписке необходимо указать цель и сумму аванса.

Особенности сделки продажи доли в квартире

Законодательство не запрещает владельцам жилого помещения распоряжаться своей частью имущества. Однако Гражданский кодекс РФ закрепляет равные права собственников. Это означает, что при заключении сделки необходимо учитывать интересы всех дольщиков. Часть жилплощади, предназначенную к продаже, необходимо выделить в натуре.

Выделяемое помещение должно быть:

  • изолировано от остальной площади;
  • иметь отдельные коммуникации (водопровод, канализацию);
  • быть пригодным для фактического проживания.

В ситуации с квартирой практически невозможно добиться выполнения всех требований. Определить границы отчуждаемой части можно двумя путями: по договоренности или по судебному решению.

Право преимущественной покупки

Статья 250 ГК РФ устанавливает приоритетное право на выкуп доли совладельцами квартиры. Преимущественное право покупки доли в общей квартире означает необходимость предложить другим дольщикам приобрести часть недвижимости.

При согласии кого-либо из собственников на покупку заключается сделка. Если несколько лиц изъявляют желание выкупить имущество, продавец самостоятельно решает, кому передать свою часть. Закон разрешает разделить долю пропорционально между всеми участниками.

Особенности процедуры извещения о продаже состоят в следующем:

  1. Уведомление о намерении распорядиться долей направляется каждому совладельцу квартиры.
  2. Извещение дольщиков обязательно в любой ситуации (даже если покупателем является один из собственников).
  3. Преимущественное право выкупа действует в срок, установленный законом и указанный в уведомлении.

При отказе заинтересованных лиц от покупки жилплощадь выставляется для свободной продажи. От соблюдения порядка извещения зависит законность сделки купли-продажи.

Форма и содержание уведомления

Уведомление сособственников о продаже доли – обязательное условие продажи доли в квартире. Официальная бумага необходима для нотариального удостоверения сделки и последующей регистрации в Росреестре.

Закон не регламентирует строгий образец извещения. Единственное требование к документу – письменная форма.

В уведомлении необходимо указать:

  • Ф.И.О. адресата;
  • цель письма (намерение продать часть квартиры);
  • характеристики доли (размер, реквизиты свидетельства о праве собственности);
  • цена и условия продажи;
  • предложение выкупа;
  • требование дать ответ о согласии (отказе) в письменном виде;
  • срок действия преимущественного права покупки.

Стоимость доли должна соответствовать сумме, которую владелец планирует получить при продаже постороннему лицу.

Порядок отправки (вручения) уведомления

Собственник вправе самостоятельно составить и разослать извещения или воспользоваться услугами нотариуса.

Существует несколько вариантов отправки уведомления:

  • вручить лично (на экземпляре продавца ставятся дата и подпись получателя);
  • заказным письмом с описью вложения;
  • телеграммой.

Если продавец не располагает сведениями о фактическом месте проживания совладельцев квартиры, письмо направляется по последнему известному адресу.

Сроки извещения

Статья 250 (пункт 2) ГК РФ устанавливает период в 30 дней для того, чтобы участники долевой собственности приняли решение о выкупе доли или отказались от предложения.

Отсчет срока начинается от даты получения дольщиками уведомления или от даты возврата неврученного извещения. По истечении месяца продавец вправе передать долю посторонним покупателям.

Закон запрещает изменять предложенные условия после рассылки уведомлений. Собственник не может предложить дольщикам купить его часть по завышенной стоимости, а в будущем реализовать по реальной цене.

Судебная практика

Если продавец нарушает приоритетное право выкупа части квартиры остальными собственниками, договор может быть оспорен в суде.

Владельцу жилья, интересы которого не соблюдены, закон предоставляет 3 месяца для обжалования сделки. Началом течения срока считается дата, когда дольщик узнал о факте нарушения.

Споры о признании договоров купли-продажи долей относятся к категории наиболее сложных судебных дел. Рассмотрение таких исков занимает не один месяц. Предсказать, каким будет решение суда в той или иной ситуации, невозможно.

Озерский городской суд Московской области рассмотрел иск А. о признании первоочередного права покупки. Ответчик продал одну третью часть квартиры постороннему человеку, не известив истца о намерении. Судья установил, что уведомление о реализации доли А. не направлялось. Сделка признана недействительной, права и обязанности покупателя по договору переведены на истца.

Б. подала в Невский районный суд г. Санкт-Петербурга иск о признании сделки притворной. В судебном заседании было установлено, что брат истца, отбывая наказание в исправительной колонии, продал свою долю.

Б. признала, что о факте перехода права собственности она узнала в 2015 году (т. е. сразу после продажи). Оспорить договор купли-продажи Б. решила в 2018 году. Решением суда ей было отказано в требованиях, поскольку пропущен срок обращения с иском.

Источник: https://lawowner.ru/nedvizhimost/kvartira/kuplya-prodazha-doli

Договор купли-продажи доли квартиры второму собственнику квартиры

Договор купли продажи доли в квартире

Как оформить договор купли-продажи доли квартиры второму собственнику? Чем такой договор отличается от других? Нужно ли получать чьё-то разрешение или согласие? Какие бумаги потребуются, и сколько будет стоить оформление? С чего начинать? Какие казусы и проблемы могут осложнить сделку? Всестороннее и детальное рассмотрение темы поможет уклониться от ошибок и грамотно продать долю.

Общая долевая собственность

Понимание общей собственности даёт Глава 16 ГК РФ. Это вид собственности, при которой квартира не принадлежит кому-либо единолично, а пребывает в собственности двух и более лиц одновременно.

Общая собственность бывает совместной и долевой:

  • При совместной собственности размер доли в праве на квартиру не определён.
  • При долевой – величина доли известна и выражается правильной дробью, к примеру, 1/3, 1/20. Долю не получится пощупать или постоять на ней, т.к. она определяет только право владения квартирой вместе с сособственниками.

Участники долевой собственности управляют своей долей самолично (ст.246 ГК РФ). Участники совместной собственности распоряжаются квартирой только по единогласному решению всех совладельцев.

Продажа доли в квартире сособственнику

Собственник доли при её продаже обязан принять во внимание право преимущественной покупки её сособственниками.

Ст. 250 ГК РФ регламентирует продажу доли в праве сторонним лицам, не принадлежащим к числу совладельцев. Сначала предложение с указанием условий продажи доли делается сособственникам, и только при их отказе, её можно продать сторонним лицам на тех же условиях (или более выгодных для себя).

Предложение выкупить долю направляется отдельно каждому сособственнику. Отправлять предложение можно разными способами: телеграммами, заказным письмом с уведомлением (обязательно с описью вложения), и т.д.

Самым надёжным является привлечение к этому процессу нотариуса. Получив предложение из нотариальной конторы, граждане быстрее реагируют и отвечают на предложение.

В предложении сообщают о намерении продать долю, цену, др.

условия при наличии, и временной отрезок для ответа. По закону – это месяц. Если никто из них не проявит своего интереса, то это приравнивается к отрешению от права преимущественной покупки.

Теперь долю разрешается продавать посторонним.

Если интерес выразили несколько совладельцев, то продавец определяет покупателя сам. Если продавец заранее договорился с одним из сособственников, других дольщиков уведомлять о продаже он не обязан.

Сбор документов

Когда все условия сделки сособственниками обсуждены, пришло время подготовить документы для её совершения. Но до этого, следует понять, будет ли покупатель привлекать для расчётов с продавцом заёмные средства. Этим определяется и перечень документов. Рассмотрим оба варианта.

Покупка доли за счёт собственных средств

Для совершения сделки понадобятся:

Покупка доли с использованием заёмных средств

Подготовка документов займёт намного больше времени. Покупателю сначала придётся согласовать выдачу займа банком.

Для одобрения сделки, в банк предоставляют:

  • анкету-заявку;
  • выписку из ЕГРН;
  • правоустанавливающий документ;
  • копию трудовой книжки;
  • справку о доходах по ф.2-НДФЛ;
  • предварительный ДКП;
  • отчёт об оценке;
  • соглашение о задатке с распиской о получении задатка;
  • иные, по запросу банка (сертификат на мат. капитал, договор ЦЖЗ для участников НИС и т. пр.).

При продаже доли, ДКП оформляется нотариусом.

После одобрения кредитным учреждением выдачи кредита, стороны оформляют основной ДКП у нотариуса. Затем покупатель заключает кредитный договор и договор залога. Сумма займа закладывается в ячейку банка или переводится на депозит. Деньги продавцу выдадут после регистрации перехода права.

Оформление договора купли продажи

При продаже доли, ДКП оформляется нотариусом. Для подготовки ДКП нотариус запрашивает предварительный ДКП, где отражены все условия сделки. Все собранные бумаги с отчётом об оценке, передаются нотариусу заранее.

Отчёт об оценке

Кто готовит отчёт и для чего он нужен?

Отчёт составляется аттестованным независимым оценщиком и является платной услугой (от 4000 рублей).

Собственники предоставляют оценщику квартиру, для осмотра и фотографирования, и правоустанавливающие документы на неё.

Оценщик обрабатывает собранные материалы, и с помощью специальных методик определяет рыночную стоимость квартиры и соответствующей доли на текущий момент. Оформляется все в виде отчёта.

Если сделка ипотечная, то оценщиком рассчитывается не только рыночная, но и ликвидационная стоимость.

Нотариус использует оценку для:

  1. Проверки соответствия цены доли, которую называют дольщики и её рыночной стоимости по отчёту. Отличие цены в меньшую стоимость более, чем на 15%-20%, вызовет подозрение, что сделка совершается под давлением, либо, что стороны намеренно занижают в договоре его реальную цену. При наличии сомнений, нотариус не удостоверит ДКП.
  2. Расчёта размера госпошлины за удостоверение сделки и за оказание услуг технического характера. Госпошлина составляет 0,5% от цены договора, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб. Тех. услуги (набор текста, ксерокопирование, прошивка и т.д.) – от 2000 руб.

Через 2-3 дня после передачи документов, нотариус пригласит стороны на подписание ДКП.

Договор купли-продажи доли

Каково содержание ДКП, подготовленного нотариусом? В нём обязательно отражаются все существенные условия, без которых ДКП считается ничтожным, остальные пункты включаются по желанию сторон.

В ДКП обязательно вносят:

  • наименование, место и день его заключения;
  • паспортные данные;
  • предмет договора;
  • основание возникновения права продавца;
  • цена договора;
  • порядок расчётов;
  • права, обязанности, ответственность;
  • данные кредитного договора и договора залога (при ипотеке);
  • обязательность госрегистрации перехода права;
  • вступление договора в действие.

После прочтения и подписания ДКП, он прошивается и на обратной стороне нотариус проставляет удостоверяющую надпись. ДКП оформлен.

Порядок продажи доли второму собственнику

Если один собственник задумал продать свою долю другому, а тот готов купить её на заданных условиях, порядок продажи (без ипотеки) будет выглядеть следующим образом:

  1. Уведомление сособственника о продаже доли;
  2. Получение ответа, достаточно устного;
  3. Заказ и получение выписки из ЕГРН;
  4. Получение согласия органов опеки (при необходимости);
  5. Подготовка предварительного ДКП;
  6. Подготовка соглашения о задатке;
  7. Передача суммы задатка под расписку продавцу. Как определить размер задатка при покупке квартиры узнайте здесь;
  8. Работа с оценщиком, оплата и получение отчёта;
  9. Получение справки о зарегистрированных лицах;
  10. Согласие мужа/жены продавца (в особых случаях);
  11. Получение справки из ПФР об остатке средств мат. капитала (при необходимости);
  12. Передача всех документов нотариусу для подготовки ДКП;
  13. Подписание ДКП у нотариуса;
  14. Окончательный расчёт с продавцом (через ячейку, аккредитив при покупке квартиры, наличными);
  15. Подача документов на регистрацию перехода права;
  16. Получение в МФЦ выписки из ЕГРН.

Госрегистрация перехода права

Переход права собственности к покупателю подлежит обязательной госрегистрации.

Для её проведения сособственники подают заявление в МФЦ с приложением документов:

  • ДКП;
  • передаточный акт;
  • расписку продавца о полной оплате;
  • справку о зарегистрированных лицах;
  • чек об оплате госпошлины (2000 руб., при ипотеке – плюс еще 1000 руб.).

Другие документы, если сделка имеет особенности: с ипотекой, с маткапиталом, с участием несовершеннолетних/недеееспособных и т.д.

Госрегистратор проводит правовую проверку полученных документов, и при отсутствии замечаний делает записи в ЕГРН о проведённой сделке, о прекращении долевой собственности и возникновении права собственности покупателя. Госрегистрация нотариальной сделки составляет 5-ть рабочих дней. По её окончании, покупатель получает в МФЦ ДКП с отметкой о госрегистрации и выписку из ЕГРН, подтверждающую регистрацию его права.

Оспаривание сделки при нарушениях продажи доли в имуществе другому собственнику

При продаже доли часто возникают споры с сособственниками квартиры. Споры чаще всего касаются нарушения права преимущественной покупки.

Если сособственник считает, что при продаже доли нарушено его право, он подаёт иск в суд, в котором наличие нарушения обосновывается фактами и/или документами.

В каких случаях суд сочтёт право преимущественной покупки не соблюденным? В судебной практике с учётом каждой конкретной ситуации и при наличии множества нюансов, встречаются разные виды нарушений такого права, в т.ч. с применением преступных схем.

Но, в общем случае это:

  • Отсутствие оповещения другого сособственника о продаже доли;
  • Получение извещения без указания условий;
  • Уведомлены не все сособственники;
  • Продажа стороннему лицу доли на лучших условиях, чем предлагались сособственникам;
  • Продажа третьим лицам совершена ранее, чем через месяц после оповещения сособственников.

Извещение о продаже доли

Претензия о не направлении оповещения о продаже доли, может быть опровергнута продавцом. Он должен предоставить в судебные органы подтверждение того, что уведомление не просто было направлено, но и содержало надлежащие сведения.

Подтверждением этому в суде могут служить:

  • Копии писем-уведомлений, отправленных нотариусом всем лицам, имеющим преимущественное право с указанием существенных условий продажи (это самый идеальный вариант);
  • Почтовые квитанции за отправление заказного письма с уведомлением, копия описи вложения (минус – непонятное содержания уведомления);
  • Заверенная копия телеграммы-уведомления;
  • Подписи сособственников о получении уведомления на втором его экземпляре, хранящемся у продавца (с указанием даты).

Доводы покупателя, что он отсутствовал длительное время по месту проживания и не смог вовремя получить уведомление, не принимаются, если продавец направил его надлежащим образом. Он не должен отслеживать передвижения сособственника.

Если местонахождение другого сособственника неизвестно, уведомление посылают по месту нахождения квартиры или по последнему известному месту проживания сособственника. Если тот его не получил, суд посчитает обязанность продавца по уведомлению сособственника исполненной.

Если продавец не сможет представить доказательства полагающегося оповещения, то сделка с третьим лицом подлежит расторжению.

Лучшие условия для третьего лица

Если сособственники отказались от покупки доли на предложенных им условиях, а третьему лицу доля продана на более выигрышных для покупателя условиях, то — это грубое нарушение права преимущественной покупки. Суд примет решение в пользу истца, т. е. сделка с третьим лицом будет расторгнута и заключена на этих же условиях с сособственником.

Для уменьшения количества имущественных споров, и злонамеренных действий в жилищной сфере, государством в 2016 г. было принято решение о нотариальном оформлении сделок по отчуждению долей.

Можно ли продать долю в квартире буз уведомления остальных собственников — слушаем мнение специалиста:

Продажа долей сособственникам является часто глубоко эмоциональной сделкой. Но её стороны должны понимать, что, несмотря на возможные личные неприязненные взаимоотношения, действовать всё равно придётся в правовом поле. При достижении согласия между сторонами, данная сделка не является юридически сложной, но важно, чтобы такое согласие было.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.

Источник: https://napravah.com/kvartira/pokupka/dogovor-kupli-prodazhi-doli-vtoromu-sobstvenniku.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.