+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

Содержание

Уведомление о передаче прав и обязанностей по договору аренды

Договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

05.05.2018

передаю свои права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 02 июня 2008 года № 899/1.

6-08, заключённому с администрацией муниципального образования “Всеволожский муниципальный район” Ленинградской области на срок с 01 марта 2007 года по 28 февраля 2027 года в отношении земельного участка с кадастровым номером 47:07:0202008:7 площадью 1200 кв.м, находящегося по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, деревня Васкелово, улица Зелёная, участок № 12,

Уведомление о переуступке права аренды земельного участка

строительства на земле строения или частного дома арендодателем, если он не желает передавать участок в пользование другим лицам; если у нанимателя нет необходимости в аренде участка, а срок действия основного договора еще не закончился, а у третьего лица возникла острая необходимость в использовании этого надела; у арендатора отсутствует право на досрочное расторжение договора или в этом случае он терпит существенные санкции и обязан оплатить штраф, пени, либо теряет другие выгодные условия взаимодействия с хозяином земли.

Согласование залога прав по заключенным с Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга договорам

  1. Определяет предмет обращения.
  2. Проводит проверку полномочий лица, подающего документы.
  3. Проводит проверку соответствия документов требованиям.

  4. Осуществляет сканирование представленных документов, формирует электронное дело, все документы которого связываются единым уникальным идентификационным кодом, позволяющим установить принадлежность документов конкретному заявителю и виду обращения за государственной услугой.
  5. Заверяет электронное дело своей электронной подписью (далее — ЭП).

  6. Направляет копии документов и реестр документов в Комитет.
  7. По окончании приема документов специалист подразделения МФЦ выдает заявителю расписку в приеме документов.

Комитет имущественных отношений

1.1.

На основании обращений арендаторов земельных участков, находящихся в государственной собственности, являющихся стороной по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях (далее — договор аренды), выдавать уведомления о согласовании передачи прав и обязанностей арендаторов по договору аренды в залог, последующий залог при наличии в договоре аренды условия о праве арендатора по согласованию с арендодателем передать свои права и обязанности по договору аренды в залог и отсутствии у арендатора задолженности по платежам, предусмотренным договором аренды, в следующих случаях:

Земельный участок — порядок переуступки прав аренды

Для того чтобы ускорить процесс получения права на пользование участком, используют так называемую переуступку права аренды, которая ранее именовалась цессией. Эта процедура отличается более сжатыми сроками, но, как и любая юридически оформляемая процедура, имеет некоторые особенности при оформлении.

Как оформить договор переуступки права аренды земельного участка между физическими лицами

Этот юридический термин означает смену владельца земельного надела с сохранением всех прав и обязанностей по основному договору аренды. Не стоит путать это с субарендой, которая является перепродажей земли и имеет два собственника и законность на землю у основного арендатора сохраняется.

Договор переуступки права аренды земли

Земельные участки могут передавать в пользование без взимания платы, к примеру, юридическими лицами, в уставе которых прописаны некоммерческие виды деятельности, не связанные с получением прибыли. Это может быть ведение религиозной, благотворительной деятельности.

Договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

1.1.

По настоящему договору в соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ Правообладатель — Арендатор по договору аренды земельного участка N [вписать нужное] от [число, месяц, год] — передает все права и обязанности Правоприобретателю — новому Арендатору — в отношении земельного участка, предоставленного [наименование государственного или муниципального органа] для [указать цель использования], площадью [вписать нужное] [вписать нужное], расположенного по адресу: [вписать нужное].

Рекомендуем прочесть:  Когда подписывается договор купли продажи квартиры

Договор переуступки права аренды земельного участка третьим лицам: оформление

  • по инициативе одной из сторон или по их соглашению (согласно условиям, указанным в договоре);
  • в случае нарушения условий, указанных в тексте договора;
  • при установлении факта ненадлежащего использования земли арендатором, а также если имеют место действия арендатора, ведущие к ухудшению земли;
  • если земельный участок стал непригоден для использования (например, в результате весенних паводков).

Перенаем земельного участка: что нужно знать об этой сделке? (Новикова С

— с приобретением права собственности на земельные участки, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых находятся здания, строения, сооружения или которые приобретаются для целей капитального строительства объектов основных средств на этих участках;

Уведомление о передаче прав и обязанностей по договору аренды Ссылка на основную публикацию

Источник: https://exjurist.ru/nalogovyj-vychet/uvedomlenie-o-peredache-prav-i-obyazannostej-po-dogovoru-arendy

Переуступка права аренды земельного участка 2019

Договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

Переуступка права аренды земельного участка является легальным вариантом изменения арендатора надела, при этом в ряде случаев для этого не требуется согласие собственника земли.

Предоставление наделов во временное возмездное пользование осуществляется из земель государственного или муниципального фонда, а владение участком должно соответствовать разрешенным целям.

Аналогичное правило будет распространяться на нового арендатора, получившего землю в результате переуступки.

Что это такое

Общие и частные правила передачи земель во временное арендное пользование регламентированы нормами ЗК РФ и ГК РФ. Выделение земли в аренду происходит с определением целевого назначения участка, которое должно, безусловно, соблюдаться на протяжении всего срока действия договора. Выделим ключевые нюансы арендных отношений, которые будут иметь значение для последующей переуступки:

  • долгосрочные арендные соглашения подлежат обязательной регистрации в службе Росреестра с внесением сведений в ЕГРН, это требование будет распространяться и на нового владельца после переуступки;
  • на протяжении всего периода действия договора владелец надела обязан перечислять собственнику регулярные арендные платежи, после оформления переуступки эта обязанность переходит к новому арендатору;
  • передача земли во временное пользование не влечет переход права собственности, после переуступки участок останется в муниципальном или государственном фонде.

Переуступка подразумевает переход права пользования новому арендатору с сохранением всех условий первоначального договора – срока действия, целевого назначения и категории земли, суммы регулярных платежей, обременений и запретов.

Договор переуступки права аренды земельного участка подразумевает полный переход прав и обязанностей арендатора к новому лицу. Предыдущий владелец утрачивает любые правовые основания для пользования наделом, либо для возврата его себе на предыдущих условиях. Рассмотрим, в каком порядке будет происходить переуступка прав, и какие действия нужно выполнить сторонам этого договора.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

  • Москва и область: +7-499-350-82-48
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-46-73

Алгоритм действий

Решение о переуступке прав может принять только сам арендатор надела, принудительное переоформление договора не допускается. Как правило, действия по переуступке вызваны переоформлением прав на объекты недвижимости, расположенные на участке (например, частный дом). Общие условия, которые должны соблюдать стороны, заключаются в следующем:

  • переуступка возможна в любом случае, за исключением прямого запрета на такие действия (запрет на переуступку может быть включен в текст первоначального договора, обойти его без согласия собственника невозможно);
  • если срок арендного соглашения не превышает пять лет, на оформление переуступки потребуется прямое письменное согласие собственника надела, т.е. государственных или муниципальных властных органов;
  • если продолжительность аренды превышает пять лет, для переоформления прав на арендованную землю не нужно получать согласие собственника, достаточно направить уведомление о переуступке прав аренды.

В ряде случаев даже отсутствие прямого запрета в договоре помешает переоформить права на землю в пользу третьих лиц. Такие обстоятельства вызваны несоблюдением правил целевого использования земли, либо возникновением дополнительных ограничений. К числу причин, препятствующих переуступке, можно отнести:

  • наличие у первоначального владельца задолженности по арендным платежам (после полного погашения долгов возможность сменить арендатора вновь возникает);
  • возведение на участке зданий и строений без разрешительной документации, либо отсутствие бланков на ввод объекта в эксплуатацию;
  • если арендованный надел выступает предметом спора в судебных учреждениях;
  • если в отношении земли установлен особый правовой статус или отдельные виды публичных сервитутов.

В большинстве случаев устранение указанных обстоятельств повлечет возможность обратиться в муниципальные органы для оформления уступки.

Алгоритм действий для передачи арендных прав на землю новому субъекту выглядит следующим образом:

  1. поиск лица, желающего получить земельный участок на условиях временного возмездного пользования (либо поиск покупателя на объект жило недвижимости на земле);
  2. обращение в муниципальный властный орган для получения согласия на переуступку прав по краткосрочному соглашению;
  3. направление в адрес уполномоченного муниципального органа уведомления о передаче прав, если срок арендного соглашения превышает пять лет;
  4. оформление договора уступки между предыдущим и новым владельцем;
  5. обращение в службу Росреестра для проведения регистрационных действий, если срок аренды превышает один год.

В результате регистрационной процедуры сведения о переходе прав на арендованный надел будут внесены в госреестр ЕГРН,  о чем стороны получат соответствующую выписку. Аналогичный документ получит государственный или муниципальный собственник земли.

Скачать образец договора переуступки права аренды земельного участка

Документы для переуступки

Юридическим основанием для перехода прав на арендованный надел будет являться договор переуступки. Этот документ составляется в письменной форме, его не нужно удостоверять в нотариальной конторе. В содержание указанного соглашения включаются следующие пункты:

  • место и дата оформления соглашения;
  • полные личные данные и реквизиты участников сделки (если стороной выступает юрлицо, указываются все его обязательные атрибуты);
  • предмет договора – передача комплекса прав и обязанностей на конкретный земельный надел;
  • детальное описание земельного надела со ссылками на исходный арендный договор – площадь, место расположения, кадастровый или условный номер, и т.д.;
  • условия владения участка, соответствующие положениям первоначального договора – сроки аренды, размер регулярных платежей, целевое назначение и т.д.;
  • наличие ограничений и обременений, зарегистрированных в отношении надела (например, право ограниченного пользования иными лицами в рамках режима сервитута).

Стороны не вправе менять ключевые качественные и количественные параметры земельного надела, передавать права только на часть арендованного объекта, изменять структуру и размер платежей в пользу собственника.

Уведомление в адрес властного органа о заключении договора переуступки составляется в произвольной форме. В этом документе указываются основания для передачи прав, а также полные данные о новом владельце участка. В ряде случаев, по факту получения уведомления, собственник земли может предъявить требование о запрете сделки (например, если установлено наличие задолженности по платежам).

Согласие на переуступку, если срок арендного соглашения не превышает пять лет, оформляется на основании заявления арендатора. В этом случае срок проверки заявления может составлять до 30 дней, в ходе которых также могут устанавливаться причины для отказа в передаче прав новому лицу.

Если сторонами соблюден уведомительный порядок или получено согласие на переуступку, им нужно пройти регистрационный этап сделки. Подать документы на регистрацию можно напрямую в службу Росреестра или через систему Многофункциональных центров. Во втором случае срок регистрации увеличится на два дня и составит семь дней.

Для проведения регистрационных действий нужно представить следующий комплект бланков и форм:

  • заявление о проведении регистрационных мероприятий;
  • договор переуступки арендных прав на землю;
  • исходный договор аренды с неистекшим сроком действия;
  • передаточный акт;
  • выписка из госреестра ЕГРН в отношении земельного надела;
  • письменное согласие муниципального собственника, если оно требуется по условиям сделки;
  • межевой план на землю, если участок ранее не был поставлен на кадастровый учет;
  • план-схема расположения надела, включенная в приложения к исходному договору;
  • общегражданский паспорт заявителей или документы на юридическое лицо;
  • платежный документ, подтверждающий перечисление госпошлины за регистрационные действия.

Закон допускает ведение подобных дел через представителя, для этого нужно заблаговременно оформить доверенность через нотариальную контору.

Последствия переуступки

С момента внесения в госреестр ЕГРН информации о переходе прав к новому арендатору, первоначальный владелец утрачивает любую связь с участком. Для нового землепользователя возникает аналогичный комплекс прав и обязанностей, в том числе:

  • право выкупа земли по основаниям, регламентированным в ЗК РФ и ГК РФ;
  • право на возведение строений и сооружений, соответствующих целевому назначению надела;
  • обязанность по своевременному перечислению платежей;
  • обязанность соблюдать виды разрешенного пользования земельным объектом.

При несоблюдении правил землепользования к новому владельцу могут быть применены общие правила привлечения к ответственности – вынесение предписаний Госземнадзором, наложение административного штрафа и принудительное изъятие надела.

Договор переуступки действует на тот же срок, что и первоначальные арендные отношения.

Также для нового пользователя возникают стандартные права на выкуп земли из муниципального фонда (например, при возведении частного дома на участке с заявленным видом пользования).

Продление арендного договора будет осуществляться по общим правилам ЗК РФ, первоначальный владелец земли не будет участвовать в этой процедуре.

Источник: https://urlaw03.ru/ooo/article/pereustupka-prava-arendy-zemelnogo-uchastka

Переуступка прав аренды земельного участка: в 2019 году под ИЖС, риски

Договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

Последние изменения: Январь 2019

Передача земель в аренду – частое явление, когда арендатор берет в пользование территории для ведения деятельности с конечной целью получения прибыли. Владелец участка получает прибыль в виде арендной платы.

Иногда земля, взятая в аренду на длительный срок, арендатору более не нужна, либо более выгодным становится передача арендованной земли в пользование третьим лицам.

Данная ситуация является переуступкой прав аренды земельного участка и регламентируется рядом положений законодательства.

Ссылки на законодательство

Процесс передачи прав требует соблюдения правил, установленных Земельным Кодексом. Требования передачи земель в аренду приводятся в статье 22, допускающей такой вариант использования, при котором арендатор уступает свое право третьей стороне. Если позволяют условия договора, земля может быть передана и без дополнительного оповещения и согласования с собственником.

Новые отношения не предполагают перезаключения договора с арендодателем, а право содержать и использовать землю переходят к новому арендатору.

В Земельном и Гражданском законодательстве есть ряд других важных нормативов, имеющих отношение к переуступке права аренды:

  • ст.65 ЗК определяет правила определения, корректировки, передачи платы арендатора, с обязательным указанием данных положений в заключаемом договоре;
  • пунктом 2 ст.615 ГК установлено право распоряжения полученной в аренду землей по усмотрению арендатора, если действия согласуются с нормами действующих законов и не противоречат подписанному договору.

Следует отличать простую смену арендатора от передачи прав на аренду новому лицу:

  • Земля, передаваемая в аренду, может использоваться для ведения сельскохозяйственных работ или при ИЖС.
  • Без оформления дополнительного соглашения, именуемого также договором цессии, передача арендованных земель третьим лицам не разрешается.
  • Цессия предполагает возможность отчуждения права арендовать землю у одного лица с переоформлением данного права на другое лицо.

По результатам заключенного соглашения новый арендатор вступает в правовые взаимоотношения с текущим владельцем недвижимости.

Особенности процедуры

У многих граждан вызывает сложность правильного определения правовых вопросов по переуступке права на аренду. В данном случае предметом рассмотрения являются арендные права, а не права на собственность.

К частым случаям переуступки относят реализацию строений, расположенных на землях, переданных на правах длительной аренды. Продажа собственности происходит без фактического уведомления владельца участка, однако о произошедших изменениях оповестить в письменном виде все-таки нужно.

Определение срока новых правоотношений

Процесс передачи арендованной земли в новую аренду сопровождается подписанием соглашения об уступке права, основываясь на сроках действия текущих договорных отношений, без права корректировки условий использования переданных земель. Заключить подобное соглашение можно на любой срок, в пределах действия первого договора.

Обязательное уведомление собственника является необходимостью, когда длительность нового договора о переуступке превышает 5-летний срок. В отдельных случаях бланк договора предусматривает наличие пунктов, устанавливающих порядок передачи прав аренды другим лицам, что освобождает от необходимости заключения другого соглашения.

Если срок аренды по переуступке, превышает 12-месячный период, для признания договора действующим требуется регистрация по кадастру.

Особенности подписания соглашения

Договор переуступки имеет двусторонний характер, т.е. его подписывают две стороны: лицо, уступающее аренду, и лицо, готовое принять в пользование земли на заранее оговоренных условиях.

Сторонами договора могут быть и обычные граждане, и организации, с обязательным установлением принципа возмездности отношений.

Согласно закона, принятые наделы могут быть использованы только в рамках разрешенного назначения.

Предоставляется уступка на оговоренный срок, который не должен превосходить общей длительности аренды. От срока переуступки зависит такой нюанс, как получение согласия собственника.

При подписании договора на период до пяти лет оповещать владельца земли о переуступке необязательно. Больший срок потребует официального уведомления хозяина о планируемой переуступке.

Порядок оформления договора

Условия соглашения о переуступке не могут отличаться от параметров, определенных основным договором с собственником, за исключением раздела, устанавливающего плату при передаче прав.

Процедура предполагает подготовку следующих документов к сделке:

  • изначальный документ, устанавливающий арендные отношения с собственником;
  • удостоверяющие документы сторон (для физлиц – паспорта);
  • квитанции, свидетельствующие отсутствие долгов перед владельцем;
  • выписка, устанавливающая правомочность распоряжений относительно объекта собственности (при желании, получить справку из Росреестра может любое заинтересованное лицо).

Несмотря на отсутствие строгого формата документа, существуют определенные требования, предъявляемые к юридически значимым бумагам:

  • К обязательным данным относят сведения о сторонах сделки (для обычных граждан достаточно внесения паспортных сведений вместе с пропиской).
  • Адрес расположения предмета договора, кадастровый номер участка, размеры передаваемых площадей.
  • Установленные параметры, при которых организуется передача прав и обязанностей.
  • Если накоплен долг, регулируют вопрос выплаты и определяют величину задолженности. Данные параметры должны быть учтены при дальнейших расчетах между сторонами.
  • Описание правоустанавливающих документов, давших полномочия передавать объект новому пользователю.
  • Выписка, констатирующая отсутствие обременений, регистрационных ограничений, залога, судебной тяжбы вокруг объекта.
  • Параметры взаиморасчетов по оплате за использование земель. Плата вносится различными способами – с помесячной, квартальной рассрочкой, в виде однократной выплаты. Допускаются иные варианты определения сроков и кратности платежей.
  • Прежний арендатор уполномочен внести пункт с определением дополнительных обязательств для нового пользователя земель. Если речь идет об аренде участка, нового арендатора могут обязать оплачивать мероприятия по улучшению земель.
  • Документ должен содержать дату оформления и личные подписи каждой из сторон.
  • В договоре устанавливают право пользования в пределах разрешенных категорий согласно предназначенности участка.
  • Правила возврата земли обратно.

Так как любые существенные изменения условий первичного договора недопустимы без согласования с хозяином наделов, дополнительные пункты предварительно должны быть им одобрены.

Текст документа, как любой юридически важной бумаги, должен быть составлен грамотно, лаконичным языком, с учетом возможных рисков для сторон и в соответствии с принятыми нормами оформления. В случае затруднений при составлении рекомендуется привлечь на помощь опытного в земельных вопросах юриста.

Запрет на уступку прав

Не всегда уступка права аренды является законной. Следует изучить подводные камни, когда данный вариант оформления отношений с арендатором невозможен:

  • Первичный договор с собственником содержит положения о запрете на дальнейшую уступку или смену арендатора в рамках действующего документа.
  • Новый пользователь планирует использовать землю не по назначению (когда территории под сельское хозяйство используют для строительство жилых домов). Чтобы была возможна переуступка, предварительно собственник должен изменить категорию назначения.
  • Объектом передачи служит земля с незаконно возведенными постройками.
  • Наличие обременений делает невозможным любое изменение в праве пользования (земли стали предметом судебного разбирательства, имущество арестовано, действуют регистрационные ограничения).
  • Наличие задолженности первым арендатором может привести к отказу в оформлении переуступки, ведь на основании начального договора собственник вправе расторгнуть отношения с неплательщиком, что влечет недействительность новой бумаги.

Существуют и иные обстоятельства, устанавливающие взаимосвязь между арендными отношениями и какими-либо нарушениями закона.

Проведение аукциона

Зачастую сельхозземли и иные крупные участки передаются на правах участия в аукционе. Право на аренду появляется у лица, предложившего лучшие условия. Основанием считать торги состоявшимися служит наличие не менее 3 участников.

Когда аукцион признается несостоявшимся, арендные права не переуступаются.  Аукцион – частый способ обретения нового арендатора земель, относимых к государственному фонду недвижимости.

Переуступку участков муниципалитета или государства выполняется юридическим лицом, в то время как физические лица переоформляют объекты без участия в торгах. Плата за арендованную землю не может превышать стоимость участка, а в подавляющем большинстве случаев, существенно меньше ее.

Права аренды передаются за определенную плату (по переуступке), а в случае отсутствия положений договора о возможности передачи в пользование третьей стороне, необходимо оформленное согласие собственника.

Особенностью процедуры является ее исключительно возмездный характер. Отсутствие платы позволит переквалифицировать действие в оформление дара.

Регистрация уступки аренды

Помимо подписания договора о переуступке, надлежит его зарегистрировать. Это позволит считать договор вступившим в силу, если срок действия превышает 12 месяцев. Более краткосрочное соглашение позволяет обойтись без регистрации.

При регистрации вовлеченные в процесс стороны оплачивают обязательную госпошлину равную 2000 рублей (для обычных граждан) или 22000 рублей (для организаций). Данная мера определена положениями гл.25.3 налогового законодательства.

Результатом проведения регистрационных действий станет выдача свидетельства на аренду.

 Налогообложение при аренде

Особенностью определения налогов является исключение суммы погашения задолженности за предыдущего арендатора. Так как сумма не указывается в новом соглашении, исчисление налогов ведется без учета данных платежей, т.е. эти расходы не декларируются.

Основное правило налогообложения определяет возможность установления налога на добавленную стоимость при передаче прав на имущество. Данный порядок установлен подпунктом 1 пункта 1 ст.146 налогового законодательства.

В отличии от прямой аренды, не предполагающей безоговорочного взимания НДС, переуступка делает непринципиальным определение арендодателя. Налог исчисляется исходя из суммы, выплаченной в пользу арендатора, согласно заключенному соглашению. Полученные платежи признаются доходом, подлежащим налогообложению согласно подпункту 10 пункта 1 ст.208.

В зависимости от того, кто является участником отношений, определяется порядок декларирования. Если плату получает физическое лицо, доход декларируется арендатором. При переуступке в пользу организации исчислением и выплатой подоходного налога занимается юрлицо.

Передача прав на аренду земель имеет множество нюансов и требует тщательного соблюдения федерального законодательства (Налогового, Земельного и Гражданского Кодекса).

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему

© 2019 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/zemlya/pereustupka-prav-arendyi-zemelnogo-uchastka/

Переуступка прав аренды земельного участка в 2019 году, передача прав и обязанностей по договору, соглашение владельца, субаренда, регистрация договора | Земельный эксперт

Договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

Согласно определению, изложенному в ст. 606 ГК РФ, арендой является передача участков земли, природных объектов, а также строений, транспорта, оборудования и других вещей, не теряющих в процессе использования своих натуральных свойств, во временное пользование иного лица.

  • Москва МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Общероссийский:

Договор аренды – это письменное подтверждение передачи имущества. Сторонами сделки выступают арендатор и арендодатель. В документе обязательно прописываются полномочия и обязательства каждого из участников, а также условия передачи имущества.

Характерными чертами соглашения являются:

  • право на имущество к арендатору не переходит;
  • все условия, последствия, сроки и порядок внесения платы прописываются в документе;
  • соглашение не является безвозмездным;
  • сделка двусторонняя, взаимная и консенсуальная.

Кроме обязанностей участников соглашения в документе необходимо указать предмет аренды, который представляет собой действие или бездействие, которое должна выполнить обязанная сторона или воздержаться от ее исполнения.

Можно выделить следующие виды предмета действия:

  • действия собственника имущества по передаче последнего во временное использование, а также по обеспечению его соответствующей эксплуатации в виде выполнения ремонта, а также воздержания от действий, которые создают препятствия для пользования собственностью;
  • действия временного распорядителя по содержанию имущества, его использования строго по назначению, указанному в договоре, по внесению арендной платы и возвращению собственности по завершении срока аренды.

Имущественные права – это субъективные права каждого участника соглашения, которые возникли в связи с распоряжением и пользованием собственностью, а также с теми требованиями материального характера, которые возникают при распределении этой собственности. Данные права описаны в разделе 2 ГК РФ.

Уступка права аренды или субаренда?

Передача прав и обязанностей по соглашению аренды или перенаем является одним из возможных вариантов использования арендованного имущества. В п.2 ст. 615 ГК РФ, а также в Постановлении ФАС ЦО от 19.03.2007 N А09-3274/06-19 указано, что перенаем может быть произведен только предусмотренными способами, в частности:

  1. Переуступка права аренды земельного надела. Арендатор уступает свое право пользования арендным имуществом третьему лицу, после чего теряет все свои права. К начальному соглашению составляется акт переуступки, который подлежит обязательной регистрации.
  2. В случае перенайма или субаренды, в сделке принимают участие три стороны: владелец надела, арендатор и субарендатор. Составляется два соглашения об аренде.

Несмотря на то, что в законодательстве отсутствует такое понятие, как переуступка права аренды земли, регулирование данного вопроса осуществляется при помощи норм, прописанных в п.5 ст.23 ЗК РФ.

Существует несколько моментов, которые следует знать участникам договоренности.

Во-первых, если соглашение заключено более чем на пять лет, арендатор вправе передать свои права, а владельцу земли сообщить об этом в уведомительном порядке.

Во-вторых, при краткосрочной аренде (до пяти лет) потребуется согласие собственника. Если в документе прописан запрет на перенайм, сделка не проводится.

Более подробно стоит рассмотреть такой вопрос, как вознаграждение за передачу прав по договору аренды. Дело в том, что передача права аренды, по-сути, есть переуступка права требования.

В свою очередь, последняя процедура регулируется нормами главы 24 ГК РФ и является возмездной сделкой.

Таким образом и переуступка права аренды должна предусматривать вознаграждение.

Заключение договора переуступки права аренды земли

Переуступка прав может быть выполнена между гражданами или компаниями. В любом случае, предусматривается письменная форма договора, которая подписывается участниками сделки.

Соглашение о переуступке должно содержать следующие сведения:

  • предмет сделки;
  • размер оплаты за аренду;
  • переуступаемые полномочия и обязательства по договору;
  • права и обязанности, которыми располагает арендатор;
  • ответственность каждого участника;
  • обязательства непреодолимой силы;
  • период действия договора;
  • способ разрешения конфликта;

Существенным условием договора являются сведения о предмете. Согласно ст. 432 ГК РФ, договор относится к заключенным только тогда, когда между участниками сделки достигнуто соглашение по всем значимым моментам.

Регистрация переуступки права аренды

Чтобы договор переуступки приобрел юридическую значимость, необходимо произвести регистрацию данного документа в Росреестре. Регистрацию можно не проводить только в том случае, когда соглашение заключено сроком меньше чем на один год и стороной сделки выступает физическое лицо.

Лица, желающие произвести постановку документа на учет обязаны предоставить следующий перечень документов:

  • заявление установленного образца;
  • паспорт заявителя;
  • доверенность, если интересы заявителя представляет уполномоченное лицо;
  • правоустанавливающие документы на земельный участок;
  • бумаги, удостоверяющие проведение согласования комитетом по земельным ресурсам;
  • два экземпляра договора о переуступке;
  • согласие супругов на распоряжение владениями (при необходимости);
  • документальное подтверждение факта надлежащего уведомления владельца надела его согласие;
  • разрешение залогодержателя в случае необходимости.

Юридические лица или ИП должны предоставить дополнительные бумаги:

  • подтверждающие полномочия руководителя;
  • заверенные копии уставных и учредительных документов.

Размер госпошлины в данном случае определяется исходя из того, кто является стороной соглашения:

  • при переуступке между гражданами пошлина составляет 2 тыс. рублей;
  • если сторонами договоренности выступают предприятия, госпошлина составляет 22 тыс. рублей;
  • если договор заключен между гражданином и компанией, то пошлину оплачивает заявитель (сторона, которая будет регистрировать договор).

Регистрация права аренды земли составляет 30 дней и в результате обратившееся лицо получает копию договора о переуступке с отметкой в регистрации.

Передача прав арендатора

После того как сделка по переуступке прав проведена, права и обязанности прежнего арендатора автоматически передаются новому. Данный участник обязан поставить в известность о проведенной сделке непосредственного собственника надела. В то же время, письменного согласия на осуществление договоренности не требуется.

Уведомление о проведении передачи направляется владельцу в письменном виде в разумный срок, согласно ст. 22 ЗК РФ. Кроме указанного документа, арендатор обязан передать новому участнику правоотношений все документы, касающиеся объекта сделки.

Пример по переуступке права аренды земли

Татьяна заключила соглашение с предпринимателем об аренде участка земли для организации там летнего лагеря для детей сроком на 10 лет. За время аренды случилось так, что женщина по состоянию здоровья не смогла возглавлять детский лагерь и передала права по аренде своей коллеге Марине. Соответствующее уведомление было направлено в течение недели предпринимателю.

Еще через неделю ИП потребовал расторжения договора и возмещения убытков, поскольку Татьяна нарушила свои обязанности не получив разрешение на переуступку арендных прав от собственника.

При рассмотрении вопроса в суде, судья занял сторону Татьяны, поскольку срок арендного договора превышает 5 лет, соответственно, согласия собственника не требовалось.

Заключение

В завершение написанного можно сделать несколько выводов:

  1. Аренда земли представляет собой вид правоотношений между собственником надела и временным пользователем.
  2. При необходимости может быть выполнена передача прав по договору аренды земельного участка в виде оформления перенайма.
  3. Сделка оформляется в виде письменного соглашения, которое должно содержать существенное условие – предмет сделки.
  4. Заключенное соглашение должно быть официально зарегистрировано в Росреестре.
  5. После регистрации договора арендатор направляет новому участнику соответствующее уведомление.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по переуступке права аренды земли

Вопрос: Здравствуйте. Я являюсь собственником земельного участка, который в прошлом году передал в аренду своей соседке для занятия огородничеством.

Сейчас соседка предлагает оформить переуступку своих прав по договору аренды на сестру для того, чтобы та занялась разведением там домашней птицы.

Дело в том, что меня не устраивает такой вариант, поскольку, как я узнал, разведение кур может привести к нарушению плодородного слоя почвы надела. Сложность заключается в том, что я уже получил предоплату, так как изначально был согласен на такой шаг. Подскажите, можно ли признать мое согласие недействительным, а, следовательно, и весь договор?

Ответ: Добрый день. В пункте 3 статьи 432 ГК РФ указано, что сторона, получившая от другой частичное исполнение по сделке переуступки, не вправе требовать признание соглашения не заключенным. Однако в данном положении есть небольшая оговорка, которая состоит в том, что условия сделки не должны противоречить принципу добросовестности.

В вашем случае можно обратиться в суд и признать оформленный договор не заключенным, поскольку открылись новые обстоятельства, в связи с которыми сестра вашей соседки не сможет добросовестно исполнять свои обязанности, а именно обеспечить сохранность плодородного слоя вашего участка.

Остались вопросы? Задайте их практикующим юристам прямо сейчас

  • Москва МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Общероссийский:

Источник: http://zk-expert.ru/zemelnye-otnosheniya/ispolzovanie-chuzhix-zemelnyx-uchastkov/pereustupka-prava-arendy-zemli/

Оформление переуступки прав аренды земельного участка

Договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

Переуступка права аренды земельного участка между физическими или юридическими лицами может потребоваться по различным причинам. Процедура разрешена и регламентирована законом. Для осуществления процесса необходимо знать порядок действий и перечень документов, требуемых для грамотного, в юридическом плане, проведения сделки.

Суть процедуры

Процедура переуступки аренды являет собой процесс передачи соответствующих прав гражданином, арендовавшим определенный участок, иному лицу.

При этом возможность эксплуатации переходит к последнему в полном объеме, наряду со всеми обязанностями, указанными в договоре найма. Соответственно после оформления сделки новоявленный наниматель становится основным лицом, ответственным за имущество.

В свою очередь бывший арендатор полностью утрачивает какие-либо права в отношении участка и перестает быть одной из сторон соглашения о найме территории.

Основной особенностью подобной сделки можно назвать сохранение всех пунктов, указанных в соглашении о найме земли. Иными словами, переуступка осуществляется на тех же самых условиях, что были оговорены между собственником участка и первоначальным нанимателем.

Чаще всего процедура требуется в случаях, когда здания, расположенные на арендованной земельной площади, куплены третьим лицом. Также передача прав возможна в следующих ситуациях:

  • арендатор утратил необходимость в использовании земли, но в договоре не предусмотрен пункт о досрочном расторжении соглашения и соответственно прекращение аренды исключено;
  • наниматель не имеет более возможности выплачивать стоимость аренды, но сложить обязанности раньше окончания установленного срока, соглашением не предусмотрено;
  • собственник земли, иными словами арендодатель, по каким-либо причинам желает передать право аренды на имущество иному гражданину или организации.

Срок переуступки не может превышать общего периода аренды. При этом оформление сделки не требует присутствия собственника надела в случае, если передача прав и обязанностей относительно земли совершается на период менее 5 лет. В иной ситуации уведомление владельца территории необходимо и процедура может быть осуществлена лишь с его согласия.

Следует оговорить ситуации, когда переход прав аренды не допускается. Подобное возможно в следующих случаях:

  1. если возможность переуступки не оговорена сторонами заранее и соответственно не отражена в договоре;
  2. если третье лицо желает использовать участок под жилищное строительство, а в прежнем договоре таковой числится как земля сельхозназначения.

Процедура переуступки регламентированастатьей 615 Гражданского Кодекса и статьей 22 ЗК РФ, где озвучиваются положения о вариантахпередачи права аренды на землю.

Стороны процедуры

Сторонами в процессе перехода права аренды являются непосредственный наниматель участка и третье лицо.

Арендодатель, в свою очередь, сохраняет прежний статус, полученный им при подписании первого договора о найме земли.

При этом собственникимеет право отказаться заключать контракт с новым нанимателем, может досрочно расторгнуть таковой, а также увеличить ренту, если подобное оговорено в соглашении.

Непосредственно в сделке по переуступке аренды владелец земли участия не принимает. Обсуждение условий и нюансов, также как и заключение нового соглашения с сохранением пунктов предыдущего договора, происходит между арендатором и потенциальным нанимателем.

Заключение договора

После осмотра участка и обсуждения интересующих вопросов, стороны приступают к составлению договора переуступки прав. Соглашение должно содержать следующие данные и пункты:

  • сведения паспортов обеих сторон;
  • информация о площади участка, его адрес и номер учета в кадастре;
  • условия переуступки прав и обязанностей по новой сделке;
  • точная сумма задолженности предыдущего арендодателя и способ ее погашения, если таковая имеется;
  • основания для возникновения права аренды у предыдущего нанимателя – договор аренды, кадастровый паспорт;
  • справка, подтверждающая отсутствие либо наличие обременений на наделе;
  • сумма арендной платы и условия внесения денежных средств – единоразовый платеж или разбитие такового на несколько месяцев, кварталов;
  • срок действия соглашения, при этом таковой не может превышать период, указанный в первоначальном договоре аренды;
  • данные о целевом назначении территории, где расположен надел;
  • дополнительные пункты, возникшие после обсуждения договора, например, возложение на нового нанимателя сопутствующих обязанностей;
  • дата заключения соглашения и подписи заинтересованных лиц.

После составления договора, таковой заверяется у нотариуса и подписывается сторонами.

Скачать договор переуступки права аренды земельного участка (образец)

Порядок регистрации переуступки прав аренды

Процедура по передаче прав аренды между гражданами осуществляется в органах кадастра в целях своевременного фиксирования документа в базе данных, а также учета факта перехода участка к иному лицу.

Важно помнить, что без государственной регистрации сделка не имеет силы и считается недействительной. При этом если переуступка осуществляется на срок менее 12 месяцев – соглашение допустимо не фиксировать.

Прежде всего, для оформления сделки потребуется заполнить заявление от лица арендатора с изъявлением желания передать права на землю по соответствующему договору. К бланку следует приложить пакет документов, включающий бумаги:

  • бланк заявления от лица последнего арендатора;
  • копии паспортов обеих сторон сделки;
  • нотариально заверенная копия договора аренды;
  • справка о наличии либо отсутствии ограничений на участке;
  • копия и оригинал кадастрового паспорта интересующего надела;
  • минимум 2 экземпляра договора о переуступке прав;
  • квитанция об оплате обязательной госпошлины в размере 2000 рублей и копия таковой.

В некоторых случаях может потребоваться согласие владельца земельной площади, заверенное нотариально. А также согласие супруга либо супруги, если таковые имеются.

После вручения уполномоченному лицу всех требуемых бумаг, заявление передается для регистрации сделки, после чего новый арендатор вступает в свои права.

На что стоит обратить внимание

Основным моментом при оформлении договора переуступки, является способ передачи денежных средств по арендной плате от нового нанимателя бывшему арендатору. Существует 2 варианта:

  1. Выплата новым нанимателем остаточной суммы по арендной плате непосредственно собственнику земли.
  2. Новый арендатор повышает стоимость аренды, указанной в соглашении передачи прав, на сумму долга и выплачивает ее предыдущему нанимателю.

От выбранного варианта будет зависеть последующее налогообложение. В первом случае выплата задолженности не принимается во внимание при начислении налога, во втором – по ней начисляется налог.

Процедура переуступки права аренды на землю имеет множество нюансов и подводных камней, особенно это касается момента составления договора между заинтересованными лицами.

В подобных ситуациях настоятельно рекомендуется обращаться за помощью к специалисту.

В целом же процесс не отличается от иных юридических сделок и, прежде всего, основывается на согласии сторон и сборе пакета обязательных бумаг.

Источник: https://law03.ru/land/article/pereustupka-prava-arendy-zemelnogo-uchastka

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.